The Privé 胡志明市第二郡豪宅完整分析 2026：位置、價格與台灣投資者完整指南
🎯 快速解答
The Privé 是由 Đất Xanh 集團（越南前十大開發商）在胡志明市第二郡（Thủ Đức市）南河石區（Nam Rạch Chiếc）開發的頂級度假風豪宅社區。總面積6.7公頃，12棟32–35層高塔，共3,175戶（含一般公寓、頂層豪宅Penthouse、Duplex Villa）。三面環河，預計售價每平方公尺約99–120萬越盾（約新台幣14萬–17萬元），2027年第4季交屋。法規完整，外國人（含台灣買家）可持有50年。第一期（4棟）已於2025年8月售罄超過1,027戶。
📌 重點摘要 — The Privé 投資亮點
- 黃金地段：三面環河（松江河支流），距Thủ Thiêm金融區僅1公里，接駁捷運1號、2號線及Long Thành–Dầu Giây高速公路
- 大規模開發：6.7公頃，12棟高塔，3,175戶，建蔽率僅25%，45項以上五星級設施
- 靈活付款：簽約僅付6.8%，到2027年Q4收屋前合計僅10%，30個月免息、60個月本金寬限
- 法規透明：已取得完整建照與銷售許可，外國人可購買持有50年並取得獨立產權證
- 投資潛力高：東區基礎建設加速推進，較已交屋鄰近案價格仍低30–40%，租金報酬率約5–6%/年
1. The Privé 是什麼？開發商背景
The Privé（前身為 Gem Riverside）是 Đất Xanh 集團旗下最具代表性的豪宅旗艦案。Đất Xanh 集團（2026年5月更名為 Bluemarq Group）成立超過22年，是越南前十大不動產開發商，累計開發超過500公頃土地，提供5萬戶以上的住宅產品給胡志明市場。代表性完工案件包括：Opal Riverside、Opal Garden、Opal Boulevard、LuxGarden等，均已成功交屋並取得紅本（土地使用權證）。
The Privé 的建築設計委託新加坡 CPG Consultants 操刀，施工由越南最大承包商 Hòa Bình Construction 執行，交屋後由國際知名資產管理公司 Savills 與 CBRE 聯合管理，三強聯手確保從設計到運營的五星水準。
三面環河
三面環繞松江河支流（Giồng Ông Tố河），風水極佳，每戶均享有開闊河景視野
新機場概念受惠
Long Thành國際機場（2026年啟用）透過高速公路直連，升級胡志明市國際門戶地位
3,300m²無邊際泳池
全區最大resort風格泳池，搭配高樓全景空中泳池，打造真正的「都市度假村」
國際學校在宅
社區內設置國際學校，越南罕見，免去家長每日接送壓力，提升整體居住品質
私人遊艇碼頭
配備私人遊艇碼頭，可直接連結胡志明市水上交通路線，奢華體驗無與倫比
Savills / CBRE 管理
兩大國際物業管理巨頭聯手，確保交屋後維持五星標準，有助出租與資產保值
2. 地理位置與交通
The Privé 位於胡志明市 Thủ Đức市（前第二郡）安富坊（Phường An Phú）的 Nam Rạch Chiếc 住宅區——這是大西貢東區發展最快速的核心地帶之一。對台灣投資者而言，此地點等同於當年台北市信義計劃區剛起步的發展格局。
三大核心優勢：
- 臨市（Nhất cận thị）：距Thủ Thiêm金融商業中心僅1公里，距第一郡（市中心）約5公里，穿越Thủ Thiêm隧道可達
- 臨水（Nhị cận giang）：三面環繞 Giồng Ông Tố 河與 Kinh Mương 河，風水學角度屬極佳地形
- 臨路（Tam cận lộ）：緊鄰 Mai Chí Thọ 大道、An Phú 交流道、胡志明市–Long Thành–Dầu Giây 高速公路
2.1 捷運與重大基礎建設
The Privé 直接受益於多項大型基礎建設的推進。其中最關鍵的是 An Phú 三層立體交流道（投資規模約4,000億越盾，2026–2027年完工），以及捷運1號線（Bến Thành–Suối Tiên，已通車）和捷運2號線（興建中）。此外，Long Thành國際機場一期工程（預計2026年啟用）將大幅提升胡志明市東區的國際化程度。
2.2 周邊豪宅鄰居
安富坊是第二郡中最頂級的住宅區，周邊聚集眾多高端開發案，包括：Palm City、Lakeview City、The Global City（Masterise）、Saigon Sport City，以及已入住的 Palm Heights、D'lusso Emerald、Precia。這意味著 The Privé 的鄰居都是高收入的本地菁英與外籍專業人士，整體生活圈水準相當高。
3. 產品規格與坪型配置
The Privé 提供從小坪數套房到頂層豪宅的完整產品線，以2房型為主力（約52%），適合出租或自住，也有3房型適合家庭及追求升值空間的投資者。
| 產品類型 | 坪數（m²） | 特色說明 | 建議用途 |
|---|---|---|---|
| 套房 / 1房 | 49.14 m² | 每層限量1戶，稀有 | 出租收益型 |
| 2房 | 71–85.06 m² | 6種坪型，附陽台、曬衣間，開放式廚房 | 自住 / 出租 |
| 3房 | 94.93–95.01 m² | 角落位置，3個臥室均有窗，河景視野 | 家庭自住 / 長期投資 |
| Duplex Villa | 107.78–151.19 m² | 地面層兩層設計，2–4房，落地玻璃，可商住兩用 | 高端自住 / 高租值 |
| Penthouse | 107.78–151.19 m² | 通天設計，空中私人花園，4房，挑高寬敞 | 頂級置業 / 財富象徵 |
交屋標準：基礎完工裝修，廚衛設備採用 Kohler、Grohe、Duravit、Malloca 等國際品牌；電氣採用 Schneider、Panasonic；地板使用 800×800 拋光磚。合作銀行包括 Vietcombank、Vietinbank、MB Bank、TP Bank、VP Bank、MSB。
4. 台灣人購屋流程與注意事項
根據2023年修訂的《越南住宅法》，外國人（包括台灣人）可在越南購置公寓，每棟大樓中外國人持有比例不超過30%。The Privé 已獲核准列入「可對外籍人士銷售」名單。以下是台灣買家的完整購屋流程：
確認購買資格
台灣護照持有人均符合基本資格（非越南軍事、安全管轄區限制）。每棟樓外籍持有上限30%，第一期已售罄，後期仍有配額。
簽訂認購書（Đặt Cọc）
支付約1億越盾（約新台幣13萬元）作為訂金。此階段確認房型、樓層及朝向，鎖定選定房源。
簽署購屋合約（HĐMB）並付款6.8%
正式合約由越南公證人公證，可委任當地律師代理。此時支付約6.8%總房款，並可立即享受6%折扣。
申辦越南境外匯款
台灣買家通過銀行國際匯款（SWIFT），建議透過Vietcombank或台資銀行越南分行進行。Mr. Leo可協助開立越南銀行帳戶。
等待建造期間（2026–2027年）
建造期間僅需追加少量款項（共約10%總房款），其餘可申辦銀行貸款並享30個月利息補貼。
驗屋收屋並取得紅本
2027年Q4交屋後進行驗屋，確認無瑕疵後辦理產權登記，取得獨立紅本（土地使用權證），外國人持有效期50年。
5. 售價與付款方案
The Privé 的售價依樓層、朝向與戶型而有所差異。以下是 2026 年 5 月最新資訊：
| 項目 | 數據 | 台幣換算（參考） |
|---|---|---|
| 每平方公尺單價 | 99–120萬越盾/m² | 約新台幣14萬–17萬/m² |
| 2房標準戶（71m²） | 約70–85億越盾 | 約新台幣990萬–1,200萬 |
| 2房大坪數（85m²） | 約85–100億越盾 | 約新台幣1,200萬–1,400萬 |
| 3房（95m²） | 約95–115億越盾 | 約新台幣1,350萬–1,630萬 |
| Penthouse | 約150–180億越盾+ | 約新台幣2,100萬–2,600萬+ |
※ 以上為預估範圍，實際售價依官方銷售資料為準。台幣換算以1台幣≈710越盾計算（2026年5月匯率參考值）。
付款方案重點：僅需6.8%簽約金，30個月零利率貸款支援，60個月本金寬限期，總折扣最高12.5%。對台灣投資者而言，自備款門檻約新台幣70–100萬元即可入手2房標準戶，資金運用效率極高。
6. 法規與產權
The Privé 的法規狀態是所有外籍投資者最關心的核心議題。截至2026年4月，本案具備以下完整法規文件：
- ✅ 投資許可（Chấp thuận đầu tư）
- ✅ 1/500詳細規劃圖核准
- ✅ 各棟建築許可（Giấy phép xây dựng）
- ✅ 商品房銷售許可（Giấy phép bán hàng）
- ✅ 胡志明市政府核准外籍人士購買名單
The Privé 重要時程
2017年
Đất Xanh 集團取得 Nam Rạch Chiếc 地塊，開始規劃設計
2025年5月
樣品屋於12A Vũ Tông Phan開放，吸引數千名訪客，市場熱度高漲
2025年8月
第一期（4棟）公開銷售，1,027戶在兩次開賣活動中完售，反應熱烈
2026年3月
地下室基礎工程完成（Hòa Bình施工），其餘各棟持續推進中
2026年5月
Đất Xanh 更名為 Bluemarq Group，業務持續推進
2027年Q4
第一期預計交屋，開始辦理各戶獨立紅本（產權證），外籍買家取得50年持有證明
7. 投資分析：台灣視角
從台灣投資者的角度評估 The Privé，需從租金報酬、資本增值與風險三個面向綜合考量：
✅ 投資優勢
- 三面環河稀缺地塊，難以複製
- 價格仍低於鄰近已交屋案30–40%
- 東區基建加速（An Phú交流道、環線、機場）
- 外籍專業人士聚集，租金報酬5–6%/年
- 法規完備，外籍購買無障礙
- 第一期完售，市場流動性佳
- Savills/CBRE管理，資產增值有保障
⚠️ 風險提示
- 每坪單價高，需中長期資金規劃
- 2027Q4前無租金收入（建造期）
- 東區同質性高端供給持續增加
- Savills/CBRE管理費高於市場均值
- 開發商更名，需持續關注法人穩定性
- 越盾匯率波動影響實際台幣報酬
📊 Mr. Leo VietNam 投資評估：The Privé 適合哪類台灣買家？
最適合：（1）長線投資者，目標5–7年後資本增值，對應胡志明市東區基建完工時間表；（2）希望以越南不動產出租給外籍主管，創造5–6%年化收益的資產配置型買家；（3）有意移居或長居越南的台灣企業主。
相對不建議：短線投機（2年內轉手）或以最大化現金流為主要目標的買家，因2027年Q4前無租金收入，且轉售稅（2%）加上外籍過戶成本較高。
作為參考，胡志明市第二郡的高端公寓在2018–2023年間漲幅達40–60%，The Privé 若複製此軌跡，台幣報酬率（含租金+增值）在5年期間有機會達到60–80%，但此為樂觀情境，不構成投資保證。
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Mr. Leo VietNam — 越南房地產外籍投資專業顧問。在台灣留學七年，已陪伴台灣、新加坡、香港、馬來西亞與中國客戶完成將近 300 筆越南房地產交易 — 從產品了解、現場參觀、簽約交易到交屋後資產管理，全程用心、貼心、細心，提供周到的一站式服務。
關於 The Privé 的常見問題
台灣人可以購買 The Privé 嗎？有哪些限制？
可以。The Privé 已列入胡志明市政府核准外籍人士可購買的名單。台灣持照人士可購買並持有50年（依2023年住宅法可再延長50年）。限制條件：每棟外籍持有不超過30%；購買者不得為越南軍事安全管轄機關人員。每戶核發獨立紅本，保障持有人的法定權益。
The Privé 的實際價格換算成台幣是多少？
以2026年5月匯率（1台幣≈710越盾）估算：2房標準戶（71m²）總價約新台幣990萬至1,200萬元；2房大坪數（85m²）約1,200萬至1,400萬元；3房（95m²）約1,350萬至1,630萬元。簽約時自備款僅需6.8%，相當於約台幣67萬至100萬元即可正式下訂2房戶型。
The Privé 的付款方式對台灣買家方便嗎？
非常方便。簽約金6.8%可透過國際電匯從台灣匯款，之後到2027年Q4收屋前僅需再追加3.2%。台灣投資者也可在越南申辦銀行貸款（最高至70%房款），享30個月零利息補貼，由 Vietcombank、MB Bank 等越南主要銀行提供。Mr. Leo 可全程協助開戶與匯款流程。
The Privé 的出租市場如何？台灣投資者的預期報酬是多少？
第二郡安富坊長期聚集大量外籍專業人士、跨國企業主管及新創人才，帶來穩健的中高端租賃需求。2房公寓月租金約2,000–2,800 USD（約台幣6.4萬–9萬元），毛租金報酬率約5–6%/年。加上資本增值，5年綜合年化報酬率有機會達10–15%，但此為樂觀估算，需依實際市場狀況調整。
The Privé 和台灣哪個地區的不動產最類似？
The Privé 的定位和地理角色類似台灣1990年代末的信義計畫區——毗鄰金融商圈、多條交通動脈交會、高端外籍社群聚集、正值基建加速期。當年信義計畫區的不動產在10年間漲幅超過200%，而胡志明市第二郡目前仍處於類似的發展起點。這個類比不代表保證，但有助於理解The Privé所處的宏觀格局。
📚 資料來源
- 開發商產品簡報與銷售政策 — Đất Xanh Group（Bluemarq Group）
- 胡志明市2026年公寓市場報告 — Savills Vietnam
- 外籍人士可購置住宅名單 — 胡志明市人民委員會（2025年）
- Thủ Đức市基礎建設規劃報告 — 胡志明市交通局
- VnExpress：〈The Privé 兩輪開賣售出超過1,027戶〉（2025年8月）
本文資訊來源於開發商 Đất Xanh 集團官方文件、the-prive.vn 網站及 Savills、CBRE 等國際不動產顧問機構發布之市場報告。Vietnam Apartment Invest 不引用非官方或無法核實的數據，所有投資建議僅供參考，不構成法律或財務意見，建議投資前諮詢專業顧問。台幣換算價格為估算，以交易時實際匯率為準。
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編撰：Mr. Leo VietNam｜更新日期：2026年5月26日｜Editorial Policy V5.0｜規範版本 V2.19 + Visual Breakers V1.1
