外國人在越南購買房產可以嗎？規定與所有權

根據越南建設部的統計資料，自 2014 年《住房法》正式生效 至 2023 年底，已有 超過 3,000 名外國人 在越南購買並持有公寓。特別是在 2024–2025 年期間，外國人在越南購買房產 的人數呈現明顯快速成長的趨勢。

這一數據顯示，越南對外國人開放住宅市場的政策正在逐步落實，並在可控的框架下推動市場發展。其中，來自台灣的投資者長期穩定地位於主要外國買家之列，主要原因在於地理位置接近、投資成本相對合理，以及越南房地產在 中長期資產增值 方面具有良好的發展潛力。

1. 外國人在越南購買房產是否合法？

答案是：可以。 根據現行法律規定，外國人被允許在越南購買公寓。

具體而言，自2014年住房法於2015年正式生效以來，法律已將住房所有權擴展至符合條件的外國個人與組織，只要滿足合法入境及其他相關法律規定的條件即可購買住房。此政策也在2023年住房法（將於2025年生效）中繼續維持，同時配合相關實施細則，例如第95/2024/NĐ-CP號法令。

實際上，從2015年至2023年第三季度結束，已有超過3,000名外國人在越南購買住房，其中大多為商業住宅項目中的公寓。河內以1,765套位居首位，其次是胡志明市約1,000套；其他地區如北寧省、平陽省與巴地－頭頓省分別記錄約110套、210套與50套。

僅在2024年上半年，外國人就在河內購買了超過1,000套公寓。到2024年第四季度，河內市建設局又批准了7個項目、約3,000套公寓可出售給外國人，主要集中於大型都市區內的高端住宅項目。

允許出售給外國人的房源吸收率超過60%，顯示出市場需求相當強勁。甚至在許多情況下，外國買家的購買價格通常比越南本地買家高出約10%。

多份房地產市場分析報告亦指出，約70%至75%的外國買家來自亞洲市場，其中以中國、香港、台灣及韓國為主，而來自台灣的買家約佔5%。

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2. 外國人在越南購買房產的所有權規定

2.1 外國人可在越南購買公寓的對象

根據《2023年住房法》（自2025年1月1日起生效）以及其實施指引文件《第95/2024/NĐ-CP號法令》，越南法律繼續允許外國人在一定範圍與條件下在越南擁有住房。具體可購買公寓的對象包括：

• 合法入境越南的外國個人：必須持有有效護照，並由出入境管理機關合法蓋章，同時不屬於依法律規定享有外交豁免與優待權的人員。
• 在越南合法運作的外國組織：包括外商投資企業（FDI）、外國商人的分公司、代表處等，但須具備仍在有效期內的投資登記證書或其他同等法律文件。

與越南人結婚的外國人：可按照與越南公民類似的機制在越南擁有住房，不受一般外國個人適用的50年所有權期限限制。

2.2 外國人可購買的不動產類型及數量限制

根據法律規定，一般外國人以及台灣人士在內，都可以在越南擁有住房，但僅限於法律允許的某些不動產類型，具體如下：

• 商業住宅項目中的公寓：前提條件是該項目必須屬於允許出售給外國人的名單，且不位於因國防或安全原因而受限制的區域。
• 商業住宅項目中的獨立住宅（別墅、聯排屋）：外國人可以購買，但購買數量會受到一定限制。
• 不得購買土地或空地：根據越南法律原則，土地屬於全民所有，由國家代表管理。外國人沒有獨立擁有土地的權利，只能在被授予的房屋所有權期限內，擁有與住房相關的土地使用權。

因此，如果是台灣公民，投資者只能選擇購買具備完整法律條件的商業住宅項目中的公寓或住宅，而不能購買單獨的土地來自行開發項目或僅作為純粹的土地資產持有。

2.3 所有權比例與不動產數量限制

外國人在越南的住房所有權在數量上受到一定限制，以便控制各個項目及行政區域內的外國人持有比例。具體規定如下：

• 在同一棟公寓大樓中的限制：所有外國個人及組織可持有的公寓總數不得超過該大樓公寓總數的 30%。這是一個整體上限，而不是每個個人都可擁有30%。
• 對於獨立住宅（別墅、聯排屋）的限制：在一個人口規模相當於一個坊級行政區的區域內，外國人最多只能擁有 250套住房。如果一個住宅項目跨越多個坊級行政單位，則限制將按各自對應的區域分別計算。
• 敏感區域的限制：位於涉及國防與安全保障的區域，或由國防部、公安部認定的敏感地區內的項目，即使是商業住宅項目，也可能不被允許出售給外國人。

因此，對於台灣投資者而言，在簽署購房合同之前，查核該項目剩餘可供外國人購買的比例以及土地的法律位置是必要步驟。若外國人持有比例已達到30%，或已超過區域限制，開發商將不得再向外國人出售住房。

2.4 外國人在越南購買房產：公寓所有權與土地使用權如何規定？

從法律角度來看，當外國人在越南購買公寓時，需要明確區分房屋所有權與土地使用權兩個概念。

此機制是基於越南土地屬於全民所有的原則而設計，因此外國人的權利具有一定期限，並受到《2023年住房法》及相關土地法律規定的嚴格管理。具體如下：

• 公寓所有權期限：外國個人自取得房屋所有權證書（粉紅本）之日起，最多可擁有住房 50年。該期限會在證書上明確標註，並不像越南公民那樣享有長期或永久所有權。

• 延長機制：在所有權期限屆滿之前，房屋所有者可以申請再延長一次，最長50年。但延長並非自動生效，而需由當時的主管國家機關審核並決定是否批准。

• 與公寓相關的土地使用權：外國人沒有獨立擁有土地的權利。他們只享有與公寓面積及建築物公共部分相對應的有期限土地使用權，且期限與房屋所有權期限一致。

與越南公民結婚的情況：若外國人與越南公民合法結婚，並在婚姻期間形成共同財產 ，住房所有權可按照夫妻共同財產機制確立。在某些情況下，該房產的所有權可被認定為穩定、長期所有權，類似越南公民（具體情況仍取決於交易的法律結構）。

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3. 外國人在越南購買不動產時的其他權利與義務

除了必須遵守所有權比例限制以及不得購買位於因國防、安全原因而受限制區域的房產之外，從現行法律架構的角度來看，外國人在越南擁有公寓時的其他權利與義務也在法律規定的範圍內被明確設計，主要包括以下內容：

• 在所有權期限內可以出售、贈與、繼承或轉讓公寓，但相關交易必須依規定辦理公證，並完成產權變更登記。
• 可以出租公寓以獲取收益，但必須依法申報並繳納稅款，為承租人辦理暫住登記，同時確保房屋使用符合該住宅項目的居住用途。
• 可以將公寓抵押給在越南合法運營的金融機構，但是否接受抵押取決於各銀行自身的審核與風險評估政策。
• 必須履行完整的財務義務，包括購房時繳納登記費（契稅），以及在轉讓房產時繳納個人所得稅（通常為轉讓價格的2%）。