越南公寓買賣流程（2026年最新更新）

主要內容

2026越南公寓買賣流程完整指南

外國人（包括臺灣人）在越南購買公寓，基本上仍遵循一般不動產交易的流程，但同時也涉及一些特別規定，例如法律資格條件、持有比例限制，以及用於證明購買資格的相關文件。自2026年起，越南公寓買賣流程主要依據《2023年住房法》及自2025年起生效的相關實施細則進行規範。相關規定更加強調交易透明度，並確保外國投資者的產權與所有權更加明確與受到保障。

1. 外國人在越南購買公寓的流程

步驟一：確認法律資格並準備個人文件

在開始交易之前，外國買方需準備以下基本法律文件：

有效護照，並在簽署買賣合約時持有有效的越南入境章。
有效簽證或其他合法入境文件。
不屬於外交或領事豁免對象的證明（即不具備如大使或外交官等外交豁免權）。
若透過境外匯款方式付款，需依銀行規定提供財務文件，以證明具備付款能力。

注意事項：依據越南法律規定，外國人可以擁有公寓（建築物所有權），但不得擁有土地所有權。外國人是透過持有建築物（公寓）的所有權，並同時享有與該建築物相連的土地使用權（由國家授予的使用形式）。

步驟二：搜尋、選擇並查核公寓的法律狀況

在確認個人具備合法購買資格後，外國買方可開始在目標地區尋找合適的住宅項目。常見且較可靠的管道包括：不動產交易平台、可信的房地產網站，或具有服務外國客戶經驗的房地產仲介。

在選擇物件時，建議綜合考量因素為：地理位置與生活便利性、專案的法律狀況、付款進度與付款方式、物業管理費用、社區配套與公共設施。此外，買方必須特別確認該專案是否仍有外國人可購買名額（foreign ownership quota）。依越南法律規定，在同一棟公寓大樓中，外國人持有的單位數量不得超過總戶數的30%。

在挑選房源的同時，也應仔細檢查專案的核心法律文件，包括：

專案已取得合法的建築許可證，並且1/500 詳細規劃已獲主管機關批准；
開發商（投資方）符合現行法規，具備合法資格銷售未來完工住宅（預售屋）；
若公寓仍在建設中，專案需具備銀行履約保證；
專案不位於因國防或國家安全原因而限制外國人持有不動產的區域。

步驟三：支付訂金以保留房源

市場上常見的訂金金額通常約為 5,000萬至1億越南盾，具體數額會依公寓價格以及開發商的銷售政策而有所不同。

一般在約7至14天內，買賣雙方會簽署訂金協議（訂金合約）。該合約應明確載明以下內容：

雙方的法律資訊（外國買方需載明國籍與護照號碼）；
公寓的基本資訊（地址、實際使用面積〔淨面積〕、售價）；
訂金金額以及付款方式與付款進度；
預計簽署正式買賣合約的時間；
雙方的承諾條款與違約責任。

注意事項：支付訂金僅屬於確保雙方後續簽訂正式買賣合約的法律保障措施，並不會因此立即產生房屋所有權。房屋所有權只有在簽署正式買賣合約並完成相關法律程序後才會成立。

步驟四：簽署公寓買賣合約

一般在支付訂金後約 14至30天內，買方需支付第一期款項（通常約為公寓總價的 20%–30%），並正式簽署公寓買賣合約。

在簽署合約時，外國買方必須出示有效護照以及當時仍有效的合法入境證明。合約通常會以越南語-英語雙語形式撰寫。

合約中必須包含以下主要內容：

公寓的詳細資訊與交易金額（通常已包含 10%增值稅（VAT）以及 2%維修基金）；
依工程進度或約定進度的付款計畫；
房屋交付期限；
開發商的法律資格與專案合法銷售條件；
外國個人最長50年的房屋持有期限；
違約責任條款以及爭議解決方式。

自買賣合約簽署之時起，買方即依法享有轉讓該買賣合約的權利，即使尚未完成交屋，也可以依法律規定將合約轉讓給第三方。

越南公寓買賣流程

台灣投資者簽署購買 Sun Feliza Suites 公寓合約

步驟五：依規定完成付款與國際匯款

外國人在進行房產交易付款時，需要特別注意以下事項：

透過國際匯款方式付款，將款項轉入賣方在越南開立的銀行帳戶，並符合銀行相關規定。
從海外匯款至越南時，需確保符合越南國家銀行的外匯管理與反洗錢規定。
依照買賣合約所約定的各階段付款期限與金額準時付款：若購買預售公寓（尚在建設中的房屋），付款通常會分多期進行，並與建築施工進度相對應。若購買已完工公寓，付款期限一般約為 30至60天，具體依雙方協議而定。

此外，買方也需支付相關稅費，包括：10%增值稅（VAT）（適用於購買新建住宅）；約0.5%的房屋所有權登記費；未來若轉售公寓，外國人需繳納2%的個人所得稅（依轉售價格計算）。

步驟六：接收公寓並取得房屋所有權證明

當買方已完成合約中約定的付款比例（通常為95%或100%房款）後，開發商將安排公寓交付。雙方會簽署交屋驗收紀錄（交屋文件），此文件是確認房屋管理權與使用權正式移交的重要法律依據。

在完成交屋後，開發商將與政府主管機關配合，協助辦理《房屋所有權證明》（即俗稱的粉紅本／不動產權證，相當於越南的房屋產權證）。

對於外國人而言，辦理產權證的時間通常與越南公民相近，但前提是提交的文件需完全符合相關規定。
產權證上會明確記載：房屋所有權人的資訊、房屋所有權範圍、外國人最長50年的持有期限，期限屆滿後，依現行法規可以申請延長一次，最長再延長50年。

注意事項：居住登記（如暫住登記）屬於行政管理程序，與房屋所有權證明是完全不同的制度。若外國人在越南長期居住，仍需依規定辦理暫住登記等相關居住手續。

越南公寓買賣流程台灣客戶在越南購買公寓後領取房屋所有權證

可以閱讀：外國人在越南買房規定

2.外國人在越南出售／轉讓公寓的流程

2.1 釐清受讓人資格

外國人可以將公寓出售或轉讓給以下對象：

越南公民或海外越南人：受讓人依越南法律取得所有權，且不受持有期限限制。
符合購買條件的其他外國人：受讓人僅能在所有權證書剩餘期限內持有該公寓（通常自核發日起最長為50年，並可依法申請延長）。

範例：

A先生（台灣籍）於2020年取得公寓所有權證書，持有期限為50年（至2070年）。
2040年，A先生將該公寓出售給B女士（韓國籍），其為符合購買條件的外國人。

=> 此時，B女士僅能持有該公寓至2070年，也就是剩餘30年，而不是重新計算50年。

這反映出：轉讓權本身並未被禁止，但新的買方也必須符合越南法律規定的財產持有資格。

2.2 簽署公寓所有權轉讓／出售文件

賣方與買方需簽署公寓所有權轉讓契約，內容應明確載明：

賣方與買方的法律資訊（護照／身分證件、聯絡地址）；
公寓相關資訊（大樓名稱、地址、面積、如有則包含地號與圖號）；
交易金額及雙方約定的付款方式；
雙方承諾事項，以及責任條款與違約處罰條款。

轉讓文件必須依越南法律規定進行公證或合法認證，確保其法律效力，之後方可辦理所有權過戶登記。

國在公證處辦理越南公寓轉讓簽約手續

2.3 在辦理過戶前履行相關財務義務

在辦理所有權轉移之前，賣方（外國人）必須完成以下財務義務：

個人所得稅（PIT）：按轉讓契約中約定的總交易金額課徵2%，不以實際利潤為計算基礎。此為外籍個人賣方的強制性稅項。
所有權登記費（0.5%）及其他相關費用：依規定繳納，通常由買方負擔，或由雙方協議分擔。
公證／認證費用：依辦理公證所在地現行的國家收費標準繳納。

賣方需妥善保存繳稅憑證，以便用於所有權過戶登記申請，以及日後辦理資金匯出國外時使用。

2.4 辦理向主管機關登記變更所有權人之程序

在簽署契約並完成相關稅費義務後，買方或其合法授權代理人需向房產所在地之縣級人民委員會土地登記辦公室／一站式服務窗口提交申請文件，以辦理所有權人變更登記。

申請文件包括：

已完成公證／認證的轉讓契約；
稅款與相關費用的繳納憑證；
公寓的法律文件（所有權證書）；
依土地登記機關要求補充的其他文件。

登記機關在完成審查後，將於所有權證書上更新新的所有權人資訊。

2.5 在有需求且符合條件時辦理資金匯出國外之程序

在完成所有權過戶並繳納全部稅款後，外國人可透過越南境內的銀行，將出售公寓所得款項匯往國外，但須能證明資金來源合法，且已完成對稅務機關的相關納稅義務。

建議了解：越南公寓長期投資還是短期轉售

3. 在越南整體公寓買賣流程中需支付的稅費與相關成本

截至2026年，在越南進行公寓買賣仍需依據稅法及土地相關法律規定履行各項財務義務。對於外國人而言，稅率與計算方式基本上與越南公民相同，但需特別注意透過銀行付款的要求，以及證明資金來源合法的相關文件。

主要稅費包括：

增值稅（VAT）：為售價的10%（通常已包含在與開發商簽訂的合約價格中）。不適用於個人與個人之間的轉讓交易。
個人所得稅（PIT）：按合約中記載的轉讓價格計算2%（原則上由賣方繳納，除非雙方另有約定），適用於個人與個人之間的轉讓交易。
登記規費（不動產登記稅）：為公寓價值的0.5%，依各省市人民委員會公布的價格框架或合約價格計算（視個案而定）。由買方在辦理所有權過戶登記時繳納。
公證費：依交易金額計算，按照國家規定的公證收費標準收取。
在使用期間產生的營運、維護與服務相關費用：

維修基金費用：為公寓價值的2%（僅適用於向開發商購買時，且一次性繳納）。
物業管理費：依大樓管理單位規定定期繳納。
其他可能產生的費用：如停車費、社區內部設施使用費等。

外國人適用的特別注意事項：

在出售公寓時，外國人需妥善保存個人所得稅（PIT）的繳納憑證，作為日後依外匯管理規定辦理資金匯出國外的依據。
在稅率方面與越南公民並無差異；主要差別在於資金來源證明程序以及外匯管理相關規定。

詳細可以閱讀：
在越南投資公寓需要繳哪些稅

4. 在越南公寓買賣流程中常見的困難及解決方式

在越南進行公寓買賣交易時，特別是對台灣人或來自其他國家的外國人而言，常會遇到一些法律上的問題。及早了解並掌握相應的處理方式，有助於降低風險、保障自身權益，並避免日後產生爭議。

4.1 在越南公寓買賣流程中的資金匯款問題

外國人需將資金從國外匯入越南以支付購房款，但若銀行文件不完整或不符合外匯管理規定，銀行可能會拒絕該筆交易。此外，在日後出售公寓並將資金匯出國外時，也需要具備完整的稅務憑證與清楚的法律文件。

解決方式：

透過越南境內銀行進行付款，並確保填寫第二表（資金匯款流程表），明確註明資金用途為購買不動產，同時附上買賣契約及專案的相關法律文件。
妥善保存所有來自國外的付款憑證，以便日後辦理納稅及資金匯出國外的相關手續。

4.2 個人文件或專案法律文件未符合相關規定

外國人在準備文件時若資料不完整（如護照或入境文件已過期、缺乏合法居留證明），可能導致不符合簽署買賣契約的條件。此外，若專案或公寓本身的法律文件不完整，例如尚未取得建築許可、未具備銀行保證，或外國人可購買名額（foreign ownership quota）已滿，也可能無法進行交易。

解決方式：

在簽署契約前，準備完整且仍在有效期限內的個人文件（護照、簽證／合法入境證明）。
在支付訂金前先審查專案的法律狀況，例如建築許可、1/500 詳細規劃文件、銀行保證（若為預售屋），以及外國人可購買名額是否仍有剩餘。

4.3 與開發商之間的爭議

可能出現的情況包括：開發商延遲交屋、房屋設計或實際面積與合約不符，或在建築品質方面產生爭議；此外，也可能出現關於延遲交屋罰則、服務費用或合約權益條款的爭議。

解決方式：

在簽約及履約過程中，應要求提供驗收紀錄、施工進度文件，以及合約中明確的交屋進度承諾。
妥善保存所有相關文件、電子郵件、訊息紀錄及會議紀錄。
若發生爭議，可依合約條款先行協商解決，或依約定提交越南商業仲裁機構，或向法院提起訴訟。

4.4 文件錯誤－所有權證（粉紅本）／所有權登記問題

在交屋後，若申請所有權證（粉紅本）登記時，可能因文件不完整而導致核發程序延遲。此外，也可能出現所有權證上外國人姓名記載錯誤，或未正確反映持有期限等問題。

解決方式：

在提交申請前先仔細檢查文件，包括：買賣契約、付款收據、銀行交易憑證，以及仍在有效期限內的身分證件／護照。
事先聯絡土地登記辦公室，取得完整的申請文件清單與辦理流程說明。
若在核發後發現錯誤，應依規定提交更正申請文件（包含公證／認證的契約及說明更正原因的文件）。

可以查看：
越南房地產投資風險

5. 給2026年在越南購買不動產的台灣人士之實務建議

截至2026年，越南公寓買賣流程在法律層面並不算特別複雜，但涉及外國人持有比例限制、財產權期限以及外匯管理等多項技術性規定。以下為幾項實務建議，可協助降低風險並提升投資效率：

選擇合適的專案位置：優先考慮外國人社群較多、基礎設施完善且流動性高的地區，例如大型城市中心、鄰近工業區或國際商業區的區域。
務必審查專案的法律文件：確認建築許可、1/500詳細規劃、預售住宅銷售條件（若為預售案），以及大樓中外國人可持有的30%配額是否仍有剩餘。
與當地律師或專業顧問合作：買賣契約通常包含多項技術性條款（如違約罰則、延遲交屋責任、合約轉讓等），建議在簽署前由獨立專業人士進行審查。
了解銀行與外匯管理規定：所有付款應透過越南境內銀行進行；並需妥善保存匯款與付款憑證，以便日後辦理所有權過戶及將投資收益匯出國外。
比較不同國籍可能涉及的實務差異：雖然越南法律對外國個人原則上適用相同規定，但在居留條件、簽證程序及銀行帳戶開立方面，仍可能因國籍不同而有所差異，建議事先確認相關要求。
選擇信譽良好的房地產仲介：優先選擇具備執業證照、熟悉外國客戶交易流程，且能提供透明專案法律資訊的仲介機構，以降低買賣過程中的風險。

建議了解：越南買房開戶與資金匯款指南

2026年，越南的公寓買賣流程已逐步完善，朝向更透明的制度發展，在嚴格控管持有條件的同時，也為外國人參與市場提供了明確的法律架構。從確認法律資格、檢查外國人持有名額（room）、簽署合約、透過銀行付款，到申請所有權證書及日後的轉讓，每一個步驟都有明確規定需要遵循。對於外國投資者，特別是台灣人士而言，充分了解相關流程、稅務義務以及外匯管理規定，不僅能確保交易安全，也能保障未來轉讓、資金回收以及合法匯出投資收益的可能性。