自 2025年1月1日 起，越南正式實施新的《2023住房法》，取代原本的2014年版本。

這部法律是目前 規範外國人購買越南房屋的核心法律。

根據該法律，外國人（包括台灣公民）可以：購買商業住宅項目中的公寓、購買住宅項目中的別墅或聯排別墅
但需要注意以下限制：

外國人不能購買：一般居民區中的獨立房屋、二手土地或空地自行建房。原因在於：越南法律不允許外國人擁有土地所有權。

台灣投資人若要在越南購買房屋，必須符合以下三個條件：

第一：持有有效的外國護照
第二：在交易時具有合法入境紀錄
第三：不屬於外交或領事豁免身份

根據2023住房法，越南政府對外國人持有房屋設定了比例限制，以避免市場過度集中。

公寓

外國人最多只能持有：一棟公寓樓中 30% 的單位，這個比例是 以每棟樓（Block）計算。如果某棟樓已經達到30%的外國人持有比例，開發商將不能再出售給外國人。

別墅或聯排住宅

在住宅項目中，外國人最多可持有：10% 的住宅數量或最多250間房屋。此限制是以 行政區（相當於里或區） 為單位計算。

如果超過限制：房屋將無法取得合法產權證。因此在支付訂金之前，投資人一定要確認該項目的 外國人配額是否已滿，避免支付風險、不被承認擁有合法權。

根據法律規定：外國人購買越南房屋的最長持有期限為 50年。期限的計算從房屋所有權證（俗稱「粉紅本」）發放之日起開始。

50年期限屆滿後，投資人必須在到期日之前提交續期申請（如有必要），可申請續期一次，期限不得超過50年，前提是投資著在續期時仍符合法律規定的所有權需求。

如果未能延長，房產必須依法：出售或轉讓給他人。

即使沒有永久土地所有權，外國人仍然擁有完整的房屋使用與處分權。

包括：

使用權：自住、出租、辦公、商業用途（依項目規定）。

出租權：房屋可以出租給越南人或外國人，但需要依法申報租賃收入並繳納稅款。

轉售權：

• 若出售給外國人：持有期限將轉移 剩餘年限。

• 若出售給越南公民：房屋將轉為 永久產權。

在簽署任何定金協議或銷售合約之前，投資者需要採取兩項重要檢查：對專案進行法律審查並全面計算財務成本。這對於確保交易合法性和控制風險。

專案法律審查：合法可銷售的房地產項目必須具備：

• 土地使用權證
• 建築許可證（若該項目需要申請許可證）
• 建設廳核發的預售許可（尚未交付的房產）

• 房價（含10%增值稅）
• 公寓維修基金 2%（使用與公寓，不含增值稅，依2023年住房法所規定）
• 公證費（若從私人轉售買）
• 出售時個人所得稅 2%
• 租金稅（若出租給他人）

2026年台灣人越南房地產投資時需要特別注意，所有交易款項必須透過在越南開立的銀行帳戶進行支付，不得使用現金或透過第三方付款。

資金匯入與匯出必須遵守2005年《外匯管理條例》和越南國家銀行的相關規定。投資者在向國外轉移利潤或資金時，需要保留完整的合約和轉讓文件作為法律證明。

從開發商購買房地產（商業住宅）時：

• 增值稅 (VAT) 10%：適用於商業項目中的住宅單元。根據現行增值稅法，這通常已包含在開發商公佈的售價中。
• 登記費 0.5%：通常基於合約價格，但不得低於省人民委員會規定的價格範圍。在辦理產權登記（發給產權證）時繳納。

若台灣投資者轉售或出租房產，則需承擔以下稅務義務：

• 個人所得稅（出售）：以轉讓價格的2%徵收，以合約中規定的總售價為準。
• 房產租賃稅：如果年租金收入達到或超過1億越南盾，則需繳納5%的增值稅和5%的個人所得稅（合計為租金收入的10%）。

如果年租金收入低於或等於1億越南盾，則根據現行規定，無需繳納上述兩項稅款。

除了稅金以外，投資者還需要將以下費用納入預算：

• 買賣/過戶合約公證費：依房產價值依遞增收費標準計算（由財政部規定）。
• 產權證（粉紅本證書）：具體金額由省人民議會決定（通常不高）。
• 維護費：公寓價值的2%（交屋時繳交）。
• 管理費：由各專案物業管理委員會決定。

與外國公民一樣，台灣投資者在越南投資房地產需承擔所有相關義務，包括增值稅、登記費、個人所得稅（房產轉讓）、租賃稅、公證費和管理費等。從一開始就準確計算這些費用有助於投資者確定實際收益，避免意外的稅務負擔。

根據越南《住房法2023》與《信用機構法2010》的相關規定，越南法律並沒有條文禁止外國個人向銀行申請貸款購買房屋。從法律原則上來看，台灣人可以與在越南合法營運的銀行簽訂貸款（信用）合約。

銀行也有權接受合法資產作為擔保品，其中包括借款人依法擁有的房屋。如果台灣投資人符合越南法律規定的房屋所有權條件，該房產原則上可以被銀行評估並作為抵押擔保。

然而，需要注意的是，法律並 沒有強制銀行必須向外國人提供貸款。是否核准貸款，完全取決於各銀行的 內部授信政策、風險承受程度以及審核標準。

因此，雖然法律上並未禁止，但實際能否成功申請貸款，仍取決於申請人的 居留狀況、收入來源以及個人財務資料等具體條件。

雖然越南法律並未禁止外國人申請房屋貸款，但根據2025–2026年越南信貸市場的實際情況，台灣公民在越南申請房屋抵押貸款的難度相對較高，而且是否能獲批很大程度上取決於各銀行的內部政策。

目前，多數越南本地商業銀行並未普遍推出針對外國個人的房屋貸款產品，尤其是對於 在越南沒有穩定收入來源的外國投資人。在實務操作上，銀行通常只會對 同時符合多項嚴格條件的申請人 進行貸款審核與批准。

一般而言，貸款者必須：

• 持有越南長期有效臨時居留許可。
• 持有有效工作許可。
• 擁有在越南境內可核實的收入。
• 擁有良好穩定的銀行交易記錄。

如果您入境該國僅為旅遊、探親或短期投資，那麼您的貸款獲批幾率極低。

另一個重要因素是所有權的具體法律地位；台灣公民的土地所有權期限最長僅為50年，並不像越南公民那樣享有長期土地使用權。由於抵押品的期限有限，銀行通常會評估更高的風險等級，尤其是在15至20年的長期貸款中。

一些在越南設有分行的外資銀行可能會在特殊情況下考慮放貸，但評估條件非常嚴格，貸款價值比低於一般水平，且要求借款人擁有較強的財務實力。目前，越南沒有專門針對台灣人的優惠貸款項目。

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2026年被視為越南房地產市場的重要轉折點。隨著新的法律制度正式生效，以及越南經濟持續保持穩定成長，市場整體環境正逐步進入新的發展階段。

儘管外國投資人仍面臨一些限制，例如 最長50年的房屋所有權期限 以及 30%的外國人持有比例限制，越南仍然被視為台灣投資人進行 長期資產配置 時值得關注的重要市場之一。

這樣的市場前景主要來自以下幾個關鍵因素：

• 經濟持續維持較高成長率：近年來，越南一直是亞洲經濟成長最快的國家之一。經濟成長主要來自製造業、出口以及外國直接投資（FDI）的持續流入，尤其是在越南北部的電子與科技產業集群。
• 全球製造業轉移帶來新需求：多家國際電子製造商，例如 Foxconn、Pegatron、Wistron、Compal Electronics 以及 Inventec，近年已在越南擴大投資或建立新的生產基地。這些產業投資帶動大量外籍專業人士、工程師與技術人員進入越南，也進一步推動了高品質住宅與租賃市場的需求。
• 年輕人口結構與快速都市化：根據越南統計機構在2023年公布的資料，越南人口接近 1億人，其中約一半屬於勞動年齡人口。隨著 Hanoi、Ho Chi Minh City 以及周邊衛星城市的都市化速度加快，中高端住宅需求仍持續增加。
• 房價在區域內仍具競爭力：與東亞多數成熟市場相比，越南主要城市的房價仍處於相對較低的水平，因此在中長期仍具備一定的上升空間。
• 政策與法律制度逐步完善：自2025年起，多項新的房地產相關法律正式生效，進一步規範了預售條件、資金監管以及外國人購屋制度。若投資人依照規定進行交易，整體法律風險也將相對降低。

越南房地產市場具備相當可觀的長期發展潛力，但在機會之外，也存在一些投資人必須提前了解並評估的實際風險。在做出投資決策之前，建議充分了解市場環境並做好風險管理。以下是根據2026年越南市場情況所整理的三類主要風險：

• 法律風險：近年來越南房地產相關法律在2024–2025年間已進行多項修訂並逐步完善，但在實際執行上，各地方政府的操作方式仍可能存在差異。此外，外國人購屋涉及的 50年持有期限、30%外國人持有比例限制，以及產權證（俗稱「粉紅本」）的申請流程，都需要在交易前仔細確認，以避免未來出現法律上的不確定性。

• 經濟環境風險：越南經濟整體仍維持較高成長，但市場仍可能受到全球經濟環境變化的影響，例如利率調整、信貸政策收緊以及匯率波動等因素。這些變化在短期內可能影響市場流動性以及房價的上漲速度。

• 市場週期風險：房地產市場本身具有週期性。部分區域或產品類型在短期內可能出現快速上漲，但隨著供給增加、信貸政策變化或基礎建設進度調整，也可能出現階段性的價格修正。