越南公寓稅費有哪些？各項稅費需要繳多少？

主要內容

越南公寓稅費解析：有哪些稅項？需要繳多少？

台灣人在越南購買、出租或轉讓公寓時，皆需依法履行完整的越南公寓稅費義務，包括契稅、增值稅（VAT）以及個人所得稅（TNCN）等，並依不同交易行為適用相應稅項。清楚了解各類稅費種類、稅率及適用時點，不僅有助於投資人合規操作，也能有效優化在越南進行房地產投資時的資金配置與收益表現。

整體而言，外國人在越南所適用的公寓稅務制度相對簡單，多數情況以交易金額或租金收入為基礎直接計算，與其他國家相比並不複雜。

1. 台灣人購買越南公寓時需繳納哪些越南公寓稅費

1.1 契稅（必須繳納）

在越南的稅費體系中，契稅是購房者必須完成的第一項費用，用於確認對公寓的合法所有權。這是一項與資產登記相關的財務義務，可理解為取得產權的重要步驟。

具體如下：

稅率：公寓價值的 0.5%
繳納時間：辦理產權登記（申請房產證）時

若公寓價格為 50 億越南盾 → 契稅為 2500 萬越南盾

雖然從法律定義來看，契稅不完全屬於「稅」，但在實務上仍被視為公寓投資稅成本中非常重要的一部分，投資者應從一開始就納入預算規劃。

1.2 購買公寓時的增值稅（VAT）

增值稅（VAT）是一種間接稅，適用於向開發商購買房地產的交易。這項稅費通常已直接包含在公寓售價中，因此購買者往往不會明顯感覺自己在「繳稅」。

具體如下：

稅率：10%
已包含在開發商的售價中

這表示購買者不需要自行申報或繳納增值稅，但實際上仍是透過房價承擔全部成本。

增值稅屬於一項「隱性成本」，但佔比不小，因此投資者應在一開始就納入計算，才能正確評估整體投資效益。

越南購買公寓時的各項稅費

可以閱讀：外國人在越南買房規定

2. 在越南出租公寓時產生的稅費

2.1 出租公寓的增值稅（VAT）

當公寓開始出租後，房東需要對這項租賃經營活動履行稅務義務。其中，增值稅（VAT）是兩種主要必繳稅之一，直接按照實際租金收入計算。

與購房時的 VAT（已包含在房價中）不同，這裡的 VAT 是房東需要自行申報並定期繳納的稅項。

具體如下：

稅率：租金總收入的 5%
計算方式：VAT = 租金收入 × 5%

重要注意事項（免稅門檻）：

若全年租金收入不超過 5 億越南盾 → 無需繳納 VAT
若超過 5 億越南盾/年 → 需對全部收入計稅

出租公寓的 VAT 並不是依據實際利潤，而是直接按照總收入計算。這代表即使出租效益不高，只要達到課稅門檻，仍需繳納稅款。

在實務上，許多房東會將這部分稅費加到租金中，以確保預期收益。但從法律角度來看，申報與繳納義務仍屬於房產所有人，即使實際費用由租客承擔也是如此。

2.2 越南公寓稅費規定中的個人所得稅（TNCN）

除了增值稅（VAT）之外，個人所得稅（TNCN）是出租公寓時的另一項必繳稅。這是一種直接針對房東租金收入課徵的稅項。

具體如下：

稅率：租金收入的 5%
適用條件：當年度租金收入超過5億越南盾
計算方式：（年度收入 − 5億）× 5%

範例說明：月租金：5000萬越南盾 → 年收入：6億越南盾

→ 應繳稅額：

VAT：6億 x 5% = 3000萬越南盾
個人所得稅：（6億 - 5億）x 5% = 500萬

→ 總稅額：3500萬越南盾/年

從2026年的租賃稅政策來看，整體稅負已明顯降低。若公寓年租金收入低於5億越南盾，投資者甚至不需要繳納任何稅費，這將大幅提升越南公寓的投資收益。這項政策對台灣投資者非常有利，降低了進入門檻，也讓越南公寓的投資收益在租賃市場中更具吸引力。

越南購買公寓時的各項稅費

可以參考：河內公寓租賃市場

3. 出售（轉讓）越南公寓時需注意的稅費

當台灣投資者出售（轉讓）公寓時，必須繳納個人所得稅（TNCN）。這是一項直接按照轉讓價格計算的稅款，不論交易是否有獲利都需繳納。

具體如下：

稅率：轉讓價格的 2%

例子：

售價：50 億越南盾
應繳稅額：50 億 × 2% = 1 億越南盾

與許多國家不同，越南公寓稅（房地產轉讓稅）並不是根據實際利潤（盈虧）計算，而是直接依總成交價格計算。這種方式雖然簡單，但也代表即使是持平或虧損出售，仍需繳納稅款。

在實務上，買賣雙方有時會協議由買方代為支付此稅款。但從法律角度來看，轉讓人（賣方）仍是主要納稅責任人。

留意：若是以公司名義投資公寓（例如外資企業），轉讓所得不適用 2% 的個人所得稅，而是改為適用企業所得稅，一般稅率約為 20%（依利潤計算）。

建議了解：越南公寓投資收益計算

4. 除稅之外的其他財務成本

除了越南公寓稅費之外，台灣人在投資越南公寓時，還需要考慮整個持有與運營過程中的相關財務成本。這些費用雖不屬於稅項，但會直接影響實際投資收益與整體回報表現。

管理費：每月需支付給大樓管理單位，用於保全、清潔及公共設施維護等服務。費用依不同項目而定，通常按每平方米計算。
維修基金（2%）：購買公寓時需一次性支付，用於長期維護大樓的公共區域。
公證與過戶費：在買賣或轉讓過程中產生，費用依合約金額及各地規定而有所不同。
營業稅（適用於規模較大的出租活動）：若以經營形式出租或進行較大規模租賃，可能需要登記並繳納相關營業稅費。
整體來看，若要提升投資效益，投資者不僅需要了解稅務制度，也應完整評估所有相關成本，才能更準確地計算實際收益。

可以查看：越南購房資金流程

5. 未在越南居住的台灣投資者是否需要繳納公寓相關稅？

在越南稅制中，是否居住會影響計稅方式，但並不代表可以免稅。也就是說，即使台灣投資者沒有長期居住在越南，只要有來自公寓的收入，仍需履行納稅義務。

具體如下：

非居住者判定條件：

每年在越南停留少於 183 天
在越南沒有固定居所

計稅方式較簡單：

採用固定稅率（如 5%、10%、2% 等）
不適用個人扣除額
不採用累進稅率

適用於出租公寓情況：

若年租金收入超過 5 億越南盾 → 需繳納稅款
若低於此門檻 → 可依 2026 年新規免稅

若台灣投資者在越南居住超過 183 天/年，則可能被認定為居住者，適用不同的稅制。在此情況下，部分收入將按照累進稅率（分級計算）課稅，並可享有相關扣除額與減免

6. 台灣投資者是否必須在越南申請稅務編號（MST）？

稅務編號（MST）是外國個人在越南履行稅務義務（如出租、轉讓或申報收入）的必要條件。對台灣投資者來說，申請 MST 不只是行政手續，也直接關係到資金與交易的合法性。

台灣投資者可以自行向稅務機關申請 MST，或依規定委託收入支付單位（例如公司或租客）代為辦理。

基本申請文件包括：

有效護照
稅務登記申請表（依規定格式）
個人資料及在越南的聯絡地址

自 2025 年起，越南本地居民可使用個人身份號碼取代稅號，但外國人仍需使用由稅務機關核發的專屬 MST。

7. 台灣投資者在越南購買公寓的常見錯誤

許多台灣投資者在投資越南公寓時，常出現一些基本誤解，導致報稅或財務計算出現錯誤。及早了解這些問題，有助於降低法律風險並提升投資效益。

與台灣制度混淆：在台灣，房地產所得稅依持有時間計算（持有未滿 2 年最高可達 45%，超過 10 年降至約 15%）。但在越南，轉讓稅固定為 2%（按成交價計算），與持有時間無關。
不了解出租課稅門檻：最新稅法將課稅門檻設定為每年 5 億越南盾，投資者需特別注意，避免少報或多繳稅。
未分開家具價值：若將家具與房價合併在同一合約中，可能導致需為家具部分一併繳稅，增加不必要成本。
未提早申請稅務編號（MST）：MST 是報稅、合法出租及將資金匯出海外的重要條件，若未提前辦理，會影響後續操作。
付款方式不合規：使用現金或非本人帳戶交易，可能不符合規定。現行制度要求透過合法銀行帳戶進行交易，以確保法律效力。
誤解年度房產稅：越南目前並沒有像其他國家那樣的高額房產稅，僅有非農業土地使用稅，稅率非常低，幾乎可以忽略。