越南房地產政策於2026年的主要變化與投資影響解析

1. 為何2026年越南房地產政策出現調整？

歷經2022至2024年間市場劇烈波動後，越南正啟動房地產法制體系的全面重整，旨在解決長期存在的土地制度瓶頸、專案審批流程複雜，以及市場資訊透明度不足等問題。此一改革被視為推動市場邁向新一輪穩健發展的重要關鍵。

本次政策調整的核心，在於《2024土地法》的修訂與實施。新法帶來多項重大變革，包括取消既有土地價格框架，改以更貼近市場行情的土地價格表，並自2026年起採行年度更新機制。此舉預期將提升土地估值透明度，並有效縮小政府定價與實際交易價格之間的落差。

同時，《2025建設法》亦新增多項規範，著重於簡化建築許可及住宅開發專案的申請流程，有助於縮短專案推進時程，並減輕企業在行政程序上的負擔。

另一方面，包括第254/2025/QH15號決議與第357/2025/NĐ-CP號法令在內的一系列配套政策，則著重於房地產資料的數位化建置、住宅資訊管理，以及全國土地資料系統的整合與標準化。隨著資訊透明度提升，投資人未來在取得市場資訊上也將更加便利。

整體來看，2026年越南房地產政策的調整，不僅是制度層面的修補，更被視為開啟2026至2030年新一輪房地產發展週期的關鍵一步。同時，也為包括台灣在內的國際投資人，營造出更清晰且相對穩定的投資環境。

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越南房地產市場趨勢

2. 2026年越南房地產政策的重要變化解析

2.1 土地價格表改採年度更新，逐步貼近市場行情

根據《2024土地法》，越南已正式取消由中央政府統一制定的土地價格框架，這項制度過去已沿用多年。取而代之的是，交由各省市人民委員會自行編制土地價格表，並預計自2026年1月1日起首次正式公布施行。

此次改革的一大重點，在於土地價格表不再沿用過去「每5年調整一次」的機制，而是改為依據市場變動進行年度更新，使價格更能即時反映市場走勢。

在實務運作上，新版土地價格表將廣泛應用於各項與土地相關的財務義務，包括：

•  計算變更為住宅用地時的土地使用費
•  計算土地租金
• 計算土地使用權轉讓相關稅費
• 各類與土地相關的規費及行政罰則

隨著更新頻率提高，官方土地價格與市場成交行情之間的落差，有望逐步縮小。過去在河內、胡志明市等主要城市中，兩者長期存在明顯差距，此次調整也被視為提升市場透明度的重要一步。

2.2 用地性質轉換費用計算方式調整

另一項值得關注的變化，來自第254/2025/QH15號決議，主要針對農地轉為住宅用地時所面臨的成本問題進行調整。

依據新規定，土地使用費將不再採取單一標準，而是改以農地與住宅用地價格之間的差額作為計算基礎，並採分級計收方式，整體機制更具彈性。具體而言：

• 在住宅用地額度範圍內，按差額的30%計收

• 超出額度部分，按差額的50%計收

• 若超過規定上限，則按差額的100%計收

相較於過往制度，此一計算方式在多數情況下可有效降低用地轉換的財務負擔。對市場而言，不僅有助於提升土地轉用的可行性，也將加快都市化進程，進一步帶動住宅用地供給，並為房地產開發提供更多可運用的土地資源。

2.3 不動產全面導入電子識別碼制度

自2026年起，越南將依據第357/2025/NĐ-CP號法令，正式推動不動產電子識別碼制度，為每一項不動產建立專屬的數位身分。

每一筆資產都將被賦予一組獨立編碼，並與其所屬地塊、開發專案、建築物及地理位置等資訊相互連結。透過這套系統，不動產的法規狀態與歷史交易紀錄，將可整合於同一平台進行管理與查詢。

此舉被視為越南房地產市場邁向數位化的重要里程碑。不僅有助於提升資訊透明度，也讓投資人在進行交易前，能更方便地查核相關資料，進一步降低潛在的法律風險。

2.4 擴大免申請建築許可的適用範圍

依據《2025建設法》的最新規定，自2026年起，部分符合條件的獨立住宅，將可免除申請建築許可，進一步簡化開發與興建流程。

具體而言，符合以下條件的住宅，可適用免申請建照：

•  建築高度未滿7層
• 總樓地板面積低於500平方公尺
• 未位於特殊規劃管制區域內

此項政策的推出，主要著眼於降低行政程序門檻，縮短申請與審批所需時間。對一般民眾與投資人而言，將有助於提升建設效率，減少等待成本。

從整體市場角度來看，隨著相關手續逐步簡化，預期將帶動建築活動回溫，並增加住宅供給。同時，新機制也為城市發展提供更大的彈性，特別是在快速擴張中的新興區域，將有助於加快開發節奏。

2.5 建構全國住宅與房地產市場資料庫

除了法規面的調整外，越南亦同步推動全國住宅與房地產市場資料庫的建置，目標在於整合並管理各類與開發專案、交易活動及住宅供給相關的資訊。

透過此一系統，主管機關可即時掌握市場變化動態，並據以制定更具針對性的調控政策。同時，隨著資料全面數位化，也有助於降低市場上炒作價格、哄抬行情或資訊不對稱等情況的發生。

3. 外國人購置越南不動產之補充規範

在越南整體法律架構之外，外國人在越南持有與交易不動產（包括台灣人士）之相關規範，亦依據自2026年2月9日生效的《第54/2026/NĐ-CP號法令》進一步加以調整與補充。

根據該法令，對於外國人購買及租購住宅之相關規範將更加明確，重點如下：

• 補充國防與安全審查程序：若開發項目先前尚未完成相關審查程序，地方建設廳在允許對外國人出售住宅前，須徵詢國防部與公安部之意見，且上述機關須於7日內完成回覆。
• 公開可售予外國人之項目清單：省級人民委員會須負責確認並公告可供外國人購置住宅之開發項目名單，並於地方官方網站對外公開，以提升市場資訊透明度。
• 明確地方政府管理權限：若開發項目僅部分區域不涉及國防與安全敏感範圍，省級人民委員會將具體劃定外國人可購買之範圍與面積。

整體而言，新規範旨在強化市場透明度、確保國防與安全利益，同時提升對外國人持有住宅之管理效率與嚴謹程度。

可以查看：
外國人在越南買房規定

4. 政策變動對台灣投資人的影響

4.1 法規架構更趨透明，有助降低投資風險

《2024土地法》與《2023住房法》所推動的一系列制度改革，正朝向提升越南不動產市場透明度之目標邁進。透過建立更貼近市場價格之土地價格機制，以及推動土地資料數位化管理，使外國投資人能更清楚掌握土地成本、財務義務及開發項目的實際價值。

對於台灣投資人而言——其長期為越南製造業與工業領域重要的外資（FDI）來源——此類透明化措施，有助於更有效評估與工業區、不動產配套（如專家住宅）及衛星城市相關之投資效益，進而提升整體投資決策的準確性與安全性。

4.2 2026年越南房地產政策：開放外國人購買但設有明確限制

依據《2023住房法》相關規定，外國人可透過購買、租購或受讓等形式，在商業住宅開發項目中合法持有住宅。

然而，該等持有權仍設有若干具體限制，包括：

• 外國人在同一棟公寓大樓中，最多僅可購買30%的住宅單位。
• 對於低層住宅（如別墅、聯排住宅），於同一個坊級行政單位內，不得超過250戶。
• 外國人不得單獨擁有土地所有權，僅可持有附帶土地使用權之住宅產品（即隨房屋附屬之土地使用權）。

上述規範旨在於吸引國際資金流入的同時，維持國內住宅市場之穩定與可控性，確保整體供需結構之平衡發展。

4.3 持有期限為50年，並可申請延長

對外國投資人而言，越南房地產持有期限為一項關鍵考量。依現行規定，外國人持有住宅之期限通常為50年，自取得所有權證書之日起計算。

期滿後，若投資人仍符合相關法律規定條件，得申請延長一次持有期限，以延續其資產配置與使用權益。

此外，若外國人與越南公民結婚，其房地產持有權可轉為類似本國國民之長期（無期限）持有形式。

上述機制在一定程度上提升了國際投資人對越南不動產市場進行長期布局的信心與穩定性。

外國人在越南購買房產，50年期限到期後可申請延長

4.4 對台灣投資人的特殊影響

多年來，台灣始終位居越南外國直接投資（FDI）主要來源地之一，尤以製造業領域表現最為突出。隨著台灣企業於平陽、同奈及北寧等地持續擴建生產基地，對於專家住宅、服務式公寓及都市型不動產的需求亦同步提升。

自2026年起實施的一系列房地產政策調整，使市場運作更趨透明與穩定，進而為台灣投資人創造有利條件，得以結合製造業投資與不動產配置，滿足專業人才與國際人力之居住需求。

此外，隨著越南持續優化投資環境並加速推動工業區發展，生產重鎮周邊之不動產市場，預期在未來一段時間內，將持續吸引台灣投資人的高度關注與資金布局。

建議了解：
越南房地產投資風險

5. 2026年台灣投資人投資越南房地產應注意事項

5.1 審慎查核項目法規與開發商信譽

在越南投資房地產時，項目的法律完整性為關鍵考量之一。投資人應全面檢視相關文件，包括建築許可證、土地交付決定、土地使用權證明，以及開發進度等，以確保項目具備合法性與可執行性。

儘管自2026年起房地產政策調整已進一步提升市場透明度，但選擇具備完整法規基礎且開發商信譽良好的項目，仍是確保投資安全的核心要素。

對於外國投資人，尤其是台灣投資人而言，與越南當地具公信力之法律顧問或不動產仲介機構合作，將有助於降低潛在風險，並確保交易流程順暢且符合相關法規要求。

5.2 關注稅務政策與房地產相關成本變動

除購置價格外，投資人亦須留意各項相關費用，包括轉讓稅費、物業管理費、登記規費（前置登記費）以及未來出售資產時所涉及之所得稅等。

在越南依據《2024土地法》推動土地價格體系與財務義務改革的背景下，自2026年起，與土地及不動產相關之成本，可能隨新一輪土地價格表而有所調整。

持續追蹤稅制政策與財務義務變化，將有助於台灣投資人更精準地評估投資報酬，並在布局越南房地產市場時，制定更具效率與彈性的財務策略。

詳細可以閱讀： 越南房地產稅費

5.3 台灣投資人具潛力之房地產投資區隔

隨著台灣對越南外國直接投資（FDI）持續成長，市場上若干不動產區隔被評估具備良好發展潛力，無論在自住需求或長期投資面向皆具吸引力：

• 專家租賃型公寓：於工業區周邊需求尤為強勁，特別是在聚集大量台灣籍專業人士與管理階層之區域，具備穩定租賃市場基礎。
• 工業區周邊不動產：包括透天住宅、服務式公寓及衛星城市開發案等，憑藉鄰近生產據點之優勢，具備長期穩定出租與資產增值潛力。
• 度假型不動產（Second Home）：適合兼顧資產配置與休閒需求之投資人，可同時作為度假使用與長期資產持有。
• 工業不動產：如廠房、倉儲及物流設施，將直接受惠於台灣企業擴大在越南生產布局之趨勢，具備高度成長動能。

整體而言，2026年越南房地產政策標誌市場進入重要轉型階段，涵蓋法規完善、土地定價機制改革及資料管理數位化等多項關鍵變革。此一系列調整不僅提升市場透明度與穩定性，也為國際投資人提供更清晰且可預期之投資環境。特別對於台灣投資人而言——作為越南製造業投資的重要資金來源——即時掌握最新法規動向，將有助於優化投資布局、降低法律風險，並把握2026至2030年間越南不動產市場新一輪成長週期所帶來之機會。

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