第 01 章建案總覽與規格速查表

如果您只有三分鐘，這就是最關鍵的三分鐘：Vlasta Premier – Phú Thuận 的所有核心數據，全部整理於同一張表中。

Vlasta Premier – Phú Thuận 是由越南 Văn Phú – Invest 投資股份公司於胡志明市 Phú Thuận 區開發的高層住宅建案。全案由兩棟 35 層雙塔組成，塔身立於 5 層商業服務裙樓與 2 層地下停車場之上，共推出602 戶自住型住宅與136 戶商業服務單位。基地位置正是西貢南區兩條最重要主幹道的交會點：阮文靈大道（Nguyễn Văn Linh）——南區東西向交通命脈，以及Đào Trí 濱河大道——直通河岸的水景道路。

本案的獨特之處並不在規模——與東區動輒上千戶的大型造鎮相比，602 戶算是相當精緻。真正的差異在於密度。每層僅 11 戶、每棟約 300 戶，每棟卻配置多達 5 部住戶專用電梯，換算下來每部電梯僅服務約 60 戶——這在胡志明市高層住宅市場相當罕見，當地普遍為每部電梯 100～150 戶。對自住者而言，意味著早晨出門不必排隊等電梯；對投資人而言，這是一項直接影響住戶素質、保值能力與長期出租去化率的關鍵變數。

十個必記數字

第 02 章開發商 Văn Phú – Invest：23 年歷程與「以人為本的房地產」開發哲學

對於一個 2027 年才交屋的預售建案，最關鍵的問題不是「案子漂不漂亮」，而是「誰在蓋、他們過去是否如期交屋」。

Văn Phú – Invest 是越南上市房地產開發商中歷史最悠久的公司之一，擁有23 年營運經驗、1,905 公頃土地儲備與18 家子公司。他們品牌敘事的獨特之處，在於「以人為本的房地產（Bất động sản vị nhân sinh）」這一核心理念——把人、而非產品或利潤，放在一切價值的中心。

在官方文件中，這套理念被拆解為三層價值：空間的連結——喚醒生活靈感之處；人的連結——讓每個片刻都成為體驗；社群的連結——讓文明生活標準得以擴散。這並非單純的行銷語彙，而直接反映在 Vlasta Premier 的面積分配決策上。一個純粹追求營收最大化的建案，會在每層塞進 14～16 戶，並把裙樓公設全部切割成可出租店面。Vlasta Premier 選擇的是每層 11 戶，把 5 層裙樓與兩個高樓層（15 樓、20 樓）完整留給住戶公設，再加上一處面積逾 1,000 ㎡、無法直接產生銷售收入的共享辦公空間。

企業規模數據

數據清楚顯示 Văn Phú 的策略重心已明顯轉向南部：該區域佔高層住宅推案量約 78%、預估營收約 72%。Vlasta Premier – Phú Thuận 正是這波「南進」布局的開路先鋒之一。

已完成開發實績

Văn Phú 版圖橫跨越南 10 個省市：北部的河內、北寧、廣寧、海防；中部的清化、順化、廣治；南部的胡志明市、同奈、芹苴。開發實績可分為三大類：

第三類實績對外國投資人特別值得留意：一家能被指定承接對等基礎建設（高速公路、連接道路）的企業，通常代表其與主管機關有長期合作關係、執行能力也獲得認可。在越南市場 2022–2025 年間出現不少建案因法規卡關或資金斷鏈而停工的背景下，這是值得納入評估的因素。

持續擴張的土地儲備

獲獎與市場排名

第 03 章區位與交通建設：「位置決定地位」

Vlasta Premier – Phú Thuận 的全部價值論述，建立在一句話之上：百萬美元大道阮文靈，與濱河大道 Đào Trí 的交會之處。

建案文件以三個同心圓描述其區位價值結構：由外而內依序為濱河景觀 → 策略性交通建設 → 核心區位。這個表述在分析上相當精準：一個位於偏遠區域的河景物件，只有景觀；一個位於幹道上但缺乏水岸的物件，只有交通。Vlasta Premier 恰好站在三層價值的交會點上。

三座橋樑與一條擴建大道

西貢南區長期以來受限於跨河節點不足。這個格局正在改變。依建案文件，本區域由三座關鍵橋樑所定義：

實際通行時間

請注意：以上為開發商公布數據，通常以交通順暢狀況估算。投資人建議自行於上下班尖峰時段（07:30–08:30、17:30–18:30）實地驗證。

四大策略發展軸線

建案文件以四條發展軸線，將 Vlasta Premier 定位於區域版圖之中——這部分分析真正有價值，因為它解釋了這個位置為何重要，而非只是它靠近什麼：

短距離生活圈機能

其中「教育」一項特別值得強調：短車程範圍內即有台灣國際學校，對長期派駐越南工作的台灣家庭具有實質意義，同時也為 2 房與 3 房產品創造穩定的租賃需求——而這兩種房型正是 Vlasta Premier 產品組合中佔比最高的族群。

第 04 章建築設計、私密性密度與四向景觀

兩棟塔樓以「豐盛之翼」為設計靈感，全棟玻璃帷幕，立於 5 層裙樓之上——還有一個少有人注意的細節：角戶的弧形玻璃立面。

設計理念：光線 – 空間 – 流動

建案文件以四層結構闡述建築設計，每一層都同時承擔明確的美學與使用功能：

私密性密度：本案最關鍵的數字

在與同區域建案比較時，我認為這是最具分析價值的一段。三個數字必須並列來看：

「每部電梯 60 戶」這個指標，是您在比較多個建案時應該列入對照表的數字。原因在於：建案完工後，這個數字無法再修正。您可以升級裝潢、更換設備、重新翻修大廳——但無法在已建成的大樓裡增設電梯。對自住者而言，60 戶與 130 戶的差別，就是每天早上等 30 秒與等 4 分鐘的差別；對出租的房東而言，這正是外籍租客不續約最常見的原因之一。

四向景觀：四個方位，四種景緻

建案文件稱之為「罕有的四向景觀」。就技術層面而言，兩棟塔樓採錯位配置，在主要方位上沒有任一棟被另一棟完全遮蔽，因此建築的每一面都能展開不同的視野：

值得注意的技術細節：角戶弧形玻璃

依文件記載，所有客廳與臥室皆採落地全高玻璃（full-height），並搭配透明玻璃陽台欄板，藉視覺縱深延展生活空間。其中角戶特別採用柔和的弧形玻璃立面，擴大全景視野角度。

雲端上的度假式景觀

在兩棟塔樓之間，本案規劃了雲端空中花園與面河全景泳池。各樓層交錯配置綠帶，營造出都會中的度假村生活感。就平面圖來看：主泳池位於B 棟東側——面向河道與 Đào Trí 大道，也就是視野最開闊、最少被量體遮蔽的方位。周邊並配置涼亭（cabana）、日光躺椅、池畔吧檯與熱帶植栽。

第 05 章全樓層平面配置與各戶號完整面積表

這是全文最長、也是網路上最難找到的一段：A 棟與 B 棟共 10 張建築平面圖，全部轉換為可查詢的數據表。

5.1 · 樓層分區地圖：本案共分為幾個層次？

在閱讀面積表之前，必須先理解：Vlasta Premier 並非只有單一平面。全案共有五組不同的平面配置，各自擁有獨立的戶號系統或面積數據。這是網路上許多銷售表格忽略的細節，也是造成比較失準的主因。

5.2 · 5 樓總平面：雙塔在基地上的相對位置

5 樓住宅戶別位置

5.3 · 6 樓平面 — 獨立戶號系統

6 樓是緊接裙樓之上的第一個住宅樓層，因此擁有獨立的戶號系統，且部分平面緊鄰裙樓屋頂。各戶面積與 7–14 樓（A 棟）、7–19 樓（B 棟）完全一致。

坪數換算依 1 坪 ＝ 3.3058 ㎡ 計算，四捨五入至小數第二位，僅供台灣客戶概念參考；契約以平方公尺（㎡）為準。

5.4 · A 棟 — 兩組樓層面積對照

「淨」＝淨面積（通水面積，越南稱 thông thủy，近似台灣實際使用面積）·「牆心」＝牆心面積（tim tường，含牆體中心線之登記面積）· 單位：㎡。

5.5 · B 棟 — 兩組樓層面積對照

5.6 · 重要發現：雙塔為反向對稱配置

交叉比對兩組表格後，一個規律清楚浮現：A 棟與 B 棟為對稱平面，戶號編列方向相反。這在銷售諮詢時非常實用：若客戶想要的 A 棟戶別已售出，可立即在 B 棟找到完全對應的替代戶。

唯一差異出現在 1 房：A05 為淨面積 44.08 ㎡／牆心 49.90 ㎡，B04 為 44.07 ㎡／49.88 ㎡。差距僅 0.01–0.02 ㎡——使用上無感，但簽約時務必記載正確數字。

5.7 · 產品組合結構與面積區間

5.8 · 全案戶號系統總表

第 06 章34–35 樓樓中樓頂層戶：全案僅 8 戶

淨面積 268 – 341 ㎡，上下兩層打通，戶內私人樓梯。這是一個建案只有一次機會做對的產品群。

兩棟塔樓的 34 樓與 35 樓完整保留給8 戶樓中樓頂層戶——每棟 4 戶。每層僅 4 戶（標準層為 11 戶），意即每戶樓地板面積接近標準戶的三倍。房型配置分為三種：4 房、5 房與 6 房。

6.1 · A 棟 — PH A01 至 PH A04

6.2 · B 棟 — PH B01 至 PH B04

6.3 · 頂層戶產品組合總結

6.4 · 平面圖上的頂層戶設計特徵

• 8 戶皆為上下兩層打通的樓中樓，並設有戶內私人樓梯——圖面上可清楚看到旋轉梯與直梯符號同時出現在兩個樓層。
• 34 樓為主要生活層：寬敞客廳、可容 8–10 人的長餐桌、大型廚房，並含臥室。
• 35 樓為私密臥室層，並結合開放式空間。
• 8 戶的 35 樓面積皆小於 34 樓——原因是客廳上方設有雙層挑高（double-height）的挑空區。這是高端設計特徵，並非面積短缺。
• 最大的一對頂層戶——PH A04 與 PH B01，6 房，淨面積約 341 ㎡（約 103 坪）／牆心約 379 ㎡（約 114.7 坪）——對稱配置於雙塔的兩個端點，也就是全案採光面最多的兩戶。
• 8 戶頂層住戶與下方樓層住戶共用每棟 5 部電梯；頂層每層僅 4 戶。

第 07 章公設系統：LIVE – WORK – LEARN – WELLBEING 四層架構

值得注意的不是公設清單有多長，而是本案把整整 5 層裙樓加上兩個高樓層完整留給住戶——而非全部切售為商業樓面。

7.1 · 各樓層公設總覽

7.2 · LIVE — 「活出每一個當下」

從商業裙樓延伸至 4 樓，本案被描述為一座微型國際街區，生活節奏依一天中的時段展開：

7.3 · WORK — 逾 1,000 ㎡ 共享辦公空間

在 5 樓，本案規劃了逾 1,000 ㎡ 的共享辦公空間，自然採光充沛並面向生態綠帶景觀。文件表述為：「讓創意、靈感與效率融為一體之處——在這裡，work 就是 live」。

7.4 · LEARN — 雙語幼兒園與 4 樓圖書室

裙樓內即設有雙語幼兒園，讓小住戶得以在國際化環境中成長。此外，4 樓的圖書室／閱覽室被文件稱為「知識綠洲」——都會節奏中難得的靜謐。從透視圖看，圖書室採木質裝修、配置大型橢圓長桌與高聳書牆。

7.5 · WELLBEING — 從 5 樓到高樓層禪意花園

5 樓展開面河全景泳池、迎接夕陽的池畔吧檯，以及採光通透的健身房與瑜珈室。更高處，在A 棟 15 樓與 B 棟 20 樓，本案設置了禪意花園與瑜珈花園。從這兩層的平面圖上可清楚看到：

• 蜿蜒步道／跑道環繞樓板周界（鋪面為紅土色——jogging track）
• 禪意花園／景觀花園，含造型修剪的植栽帶
• 瑜珈平台與戶外健身區
• 兒童遊戲區
• 觀景座椅與涼亭，面向河道與市中心
• 帶遮陽傘的宴會長桌區（A 棟 15 樓最為明顯）
• 樓板中央為電梯核心與逃生梯

文件以一句值得注意的定位語作為公設段落的結尾：「Vlasta Premier – Phú Thuận 的每一處空間，都只為一件事而生：屋主的私密與享受。」

第 08 章交屋標準：建材與品牌完整清單

這一段決定您交屋後實際還要再投入多少錢。一份好的交屋標準，可以省下約 3–6 億越南盾的裝修費用。

Vlasta Premier – Phú Thuận 採基礎裝修＋固定式家具交屋：地板、天花、油漆、門扇、衛浴設備、含電磁爐與抽油煙機的完整廚具系統、衣櫃、玄關鞋櫃、嵌入式空調。意即屋主只需再添購活動家具（沙發、床架、餐桌、裝飾燈具），即可入住或出租。

8.1 · 門扇與五金

8.2 · 客廳

8.3 · 廚房區域

8.4 · 臥室 · 陽台 · 衛浴

8.5 · 機電設備

8.6 · 交屋標準整體評估

第 09 章2026 年 8 月銷售政策：兩種付款方案與全部優惠

這一段直接關係到現金。在此選對與選錯付款方案的差距，是產品總價的 11%。

9.1 · 「鬼月」限定專案優惠

折扣計算方式（依政策原文）：「折扣以產品價值（未含 VAT）為計算基礎，於扣除贈品／優惠（如有）後計算，並直接自售價中扣抵。」管理費優惠不得折換為現金或其他形式；如發生轉讓，受讓方得承接剩餘優惠期間。台幣金額以 1 新台幣 ≈ 800 越南盾概算，實際請以成交當日匯率為準。

9.2 · 方案一 — 標準付款（9 期）

各期提前付款之現金流折扣

客戶於簽約後以自有資金提前支付各期款項者，可享年化 10% 之折扣，按付款金額與提前天數計算。三項必須記住的條件：

• 折扣金額累計後扣抵於最後一期 5% 的應付款——不得領取現金。
• 提前付款折扣政策不適用於最後一期 5% 本身。
• 每次提前付款金額最低 1 億越南盾，且須於該期到期日至少 15 天前完成。

9.3 · 方案二 — 提前付款（折扣 11%）

提前付款至 95% 之 11% 折扣：客戶以自有資金於簽約後 15 天內付足契約總價 95%（含 VAT、不含公共基金），可享產品總價直接折扣 11%（未含 VAT）。此折扣以扣除全部贈品／優惠（如有）後之未稅產品價值為計算基礎，並於簽約時直接自售價中扣抵。

9.4 · 兩方案直接對照

9.5 · 一般規定與交屋條件

第 10 章產權法規與外國人購屋權利

這是國際客戶因審查不足而虧損最多的環節。以下依現行法規架構說明，並附上必查文件清單。

10.1 · 外國人在越南持有住宅之法規架構

以上為一般性原則架構，不構成針對個案之法律意見。細部規定與適用方式，可能隨各時期施行文件及個別建案而有所不同。簽署任何文件前，請務必委請獨立的越南執業律師審閱建案文件與買賣契約草本。

10.2 · 支付定金前必查之九份文件

第 11 章合作夥伴與推案時程

行銷推案計畫與重要節點

建案文件中有一段通常不對外公布：依月份編排的詳細行銷計畫（5 月 → 12 月）。對買方而言，這段資料的價值在於能預判推案節奏，以及可能出現較佳優惠的時間點。

全程（5–12 月）投放通路：社群 · FB Ads · Google Ads · 150–200 個社團口碑操作 · 15–20 個熱門版位 · 50 篇公關報導。分階段通路：VOV 廣播（5 月–8 月初）· 10–15 位 KOL（6–9 月）· VnExpress 與 CafeF 網路橫幅（6–8 月）· 11 面戶外看板（守添 Skyled、奠邊府圓環、檳城市場對面 LED、紅教堂周邊等）。

第 12 章投資評估：給您計算架構，而非承諾數字

我不會為這個建案提出報酬率數字，因為價格表尚未公開。取而代之，我提供您在拿到價格後可自行試算的公式。

12.1 · 必須加計於購入價的四項成本

計算越南房地產報酬時最常見的錯誤，是只採用銷售表上的售價。您的實際取得成本包含：

12.2 · 租金報酬率計算公式

12.3 · 同時評估多個建案時的比較架構

若您正在將 Vlasta Premier 與其他建案比較，以下是我建議使用的評估項目表。關鍵原則：先比較那些日後無法修改的因素，最後才比價格。

12.4 · 三項必須正視的風險

第 13 章購買流程與各房型適合客群

13.1 · 台灣客戶購買六步流程

13.2 · 各房型適合的客群

13.3 · 從平面圖選戶的四個原則

1. 優先選擇端間戶與角戶。從平面圖看，位於量體端部與轉折點的戶別採光面最多，並配置弧形玻璃立面。A 棟：A01、A03、A04、A07、A08。B 棟：B11、B02、B03、B06、B07。
2. 依四個方位確認景觀，而非只看樓層。同一樓層中，北向（守添景觀）與西南向（Đào Trí 住宅區景觀）是兩種完全不同的體驗。請務必問清您的戶號面向哪一方位。
3. 依樓層查對正確的面積表。同一戶號但不同樓層，面積可能相差 0.02–0.66 ㎡。以 3 房而言，0.66 ㎡ 在高單價下是一筆實質金額。
4. 自住者請避開緊鄰電梯核心的戶別。從圖面可見，電梯核心與逃生梯位於樓板中央。緊貼機能核心的戶別，通常較易受電梯運轉聲與管道間影響。

第 14 章常見問題 FAQ