第 01 章建案總覽與規格速查表

如果您只有三分鐘，這就是最關鍵的三分鐘：Orchard Collection 的全部核心數據，整理在同一張表中。

Orchard Collection 是由新加坡 CapitaLand（凱德）越南開發公司與 UOA 集團合資開發的住宅建案，坐落於胡志明市平陽坊（Phường Bình Dương）Sycamore 18.9 公頃整合型城區之內。全案由 4 棟 10 層塔樓組成，基地面積約 3.5 公頃，推出 1,025 戶住宅與約 168 項公設，預計於 2028 年第 4 季以 100% 全裝修狀態交屋。

本案的差異不在規模，而在高度與密度。全案 1,025 戶分布在 4 棟僅 10 層的塔樓上——而目前胡志明市多數同級住宅建案被推高到 25–40 層，以最大化單位土地產出。低樓層的影響非常具體：電梯服務樓層少、等候時間短；走廊短、逃生動線短；而且以 8 座接待大廳服務 1,025 戶計算，平均每座大廳僅服務約 128 戶，而非一般高層建案的 300–500 戶。

本案同時是 Sycamore 城區的最終篇章。在此之前，The Orchard、Orchard Hill、Orchard Heights、Orchard Grand 與 Orchard Mansion 陸續推出，其中三個住宅分區皆已100% 完銷。這項數據有兩面意義：一方面證明市場對凱德在此地的產品接受度高；另一方面也意味著現在的價格已相當程度反映了這份成功。

十個必記數字

第 02 章開發商：CapitaLand Development × UOA 集團

對於一個 2028 年才交屋的預售建案，最關鍵的問題不是「案子漂不漂亮」，而是「誰在蓋、他們過去是否如期交屋」。

Orchard Collection 隸屬 Sycamore 城區，由 CapitaLand Development（凱德越南）與 UOA 集團合作開發。這一點必須從一開始就理解正確：與您簽署買賣契約的是專案法人，而不是母集團本身。母品牌的信譽是重要參考指標，但法律義務落在專案法人身上——請在第一次諮詢時就要求查看賣方的公司登記文件。

CapitaLand — 國際規模與 32 年越南實績

CapitaLand 總部設於新加坡，營運據點遍及 45 個國家、270 座城市，事業體橫跨商業、住宿、住宅、購物中心、辦公與工業園區六大類，集團稱之為「Ecosystem of ONE」。在越南，凱德已深耕 32 年，於 6 座主要城市——廣寧、河內、海防、會安、芽莊與胡志明市——設有據點，住宅作品包括 Feliz En Vista、Heritage West Lake、Lumi Hanoi、The Senique，以及 Sycamore 城區內的整個 Orchard 系列。

為何國際開發商在這個市場特別重要

2022–2025 年間，越南市場出現不少建案因法規卡關或資金斷鏈而停工。有外資參與的專案法人，通常必須遵循更嚴格的內部控管、審計與撥款流程——這在評估工期風險時是有意義的變數，但並非絕對保證。該做的事仍然不變：在簽署任何文件前，索取主管機關核發的「符合未來形成住宅銷售條件」文件與銀行履約保證書。

凱德公布四項開發 DNA：獨一無二的居住空間、以永續為核心、安全與私密、以及為每個建案「量身訂製」的公設系統。最後一項解釋了為何 Orchard Collection 的公設與 Sycamore 先前各分區完全不重複——您不會買到隔壁分區鄰居已經擁有的東西。

第 03 章區位與基礎建設：價值來自三層交會

Orchard Collection 的全部價值論述繞著一句話：位於一個已完成整體規劃的 18.9 公頃城區之內，坐落在胡志明市超級都會的新興發展帶。

分析區位時，有三層價值必須分開來看。交通軸線——本案位於 13 號國道（Quốc lộ 13）的直接影響範圍內，這是連接原平陽地區與胡志明市中心的交通命脈。城市生態系——本案並非孤立存在，而是位於 Sycamore 18.9 公頃、3,214 戶已完成整體規劃的城區之內。基礎建設紅利——區域內多項重大交通工程正同步推進。只具備其中一層的建案，通常會被定價高於其實質價值；Orchard Collection 位於三層的交會點——但這也意味著目前價格已反映部分預期。

教育資源與既有租賃需求

區域內設有 Eastern International University、Singapore International School、Viet Hoa School、Elite School，以及吳時任（Ngô Thời Nhiệm）與阮勸（Nguyễn Khuyến）學校系統。此一區域長期是台商、韓商、日商工廠與辦公室的聚集地——意即外籍專業人士的租屋需求早已存在，而非未來的假設性需求。對出租型投資人而言，2 房與 3 房產品直接對應此一客層。但請自行查證：實地調查半徑 2–3 公里內已交屋建案的實際成交租金，不要採用賣方提供的「預估租金」。

Sycamore 城區——單一建案給不了的東西

Orchard Collection 位於 18.9 公頃的整體規劃區內，共 3,214 戶產品（462 戶低層住宅 ＋ 2,752 戶住宅），並配置公園系統，其中 Welcome Park 預計 2026 年 5 月完工，另有中央湖畔公園。實際差異在於人口規模：一個 1,025 戶的獨立建案，不足以吸引高品質服務進駐；一個 3,000 戶以上的城區則可以。對自住或長期出租的買方而言，五年後周邊的服務密度才是決定租金水準的因素，而不是交屋當下的公設清單長度。

一項值得注意的指標：The Orchard（低層住宅，2024/06 推出）售出約 95%；Orchard Hill（2024/10）、Orchard Heights（2025/04）與 Orchard Grand（2025/09）皆100% 完銷；Orchard Mansion（2026/01）售出約 70%。等到 Orchard Collection 於 2028 年底交屋時，城區大部分區域已有實際入住人口——您不會搬進一個工地。

第 04 章建築設計、私密性密度與景觀

建案裡有些東西交屋後還能改，有些永遠不能。本章只談後者。

Orchard Collection 以 「Haute Couture Living」（高級訂製居住）為設計哲學——取材自高級時裝產業的訂製工藝，並將手法具體命名：Artistry、Craft、Hand Beading、Weaving、The Origami。顧問團隊依區域專長分工：建築設計來自新加坡、室內設計來自香港、景觀設計來自泰國。

私密性密度：本案最關鍵的數字

如果只能挑一個指標來評估 Orchard Collection，我會選這一個。從官方樓層平面圖可推出以下密度結構：

每層戶數直接判讀自 24 頁官方樓層平面圖。開發商公布之總戶數為 1,025 戶。支付訂金前，請要求開發商以書面確認您所選區塊與樓層的正確配置。

三項實際結論：（1）C 棟在結構上最具私密性——分為三個獨立區塊，每區每層僅約 12 戶，遠低於市場常見的每層 20–30 戶。（2）D 棟樓層密度最低（約 15 戶／層），且是唯一配置 2BR-D（淨面積 81.1 ㎡）的棟別——全案資金門檻最低的產品，僅位於 8–10 樓。（3）4 房產品全數位於 C 棟——這是 Sycamore 城區首度推出、且為 Orchard Collection 獨家的產品線。

10 層樓高——連鎖效應

• 電梯與逃生動線。行程遠短於 35 層建築——這項因素直接影響租約續約率，因為外籍租客對電梯體驗特別敏感。從 10 樓逃生，對有長者或幼童的家庭而言，也是完全不同的難度。
• 公共運營成本較低。電梯數量少、加壓供水系統簡單、消防系統負載輕——長期而言，管理費調漲壓力較小。
• 較少「為樓層付溢價」。在 35 層建築中，5 樓與 30 樓的視野落差極大並反映在價格上；10 層建築的這個落差窄得多。

景觀：雙重綠意特權

開發商將本案的景觀模式稱為「雙重特權」——建案內部的專屬綠地，加上整個 Sycamore 城區環繞的公園系統。

時程上有一個值得注意的細節：Welcome Park 預計 2026 年 5 月完工，比 Orchard Collection 交屋早兩年以上。這是相當罕見的驗證優勢——您可以親自到現場走一趟公園，在下訂之前就實地評估開發商的景觀施工品質，而不是只看透視圖。

第 05 章全部戶型：面積與坪數完整對照表

這是全文最長、也是網路上最難找到的一段：全部戶型代號、牆心與淨面積，並換算為台灣客戶慣用的坪數。

Orchard Collection 的淨面積／牆心面積比值約為 0.905 – 0.923，依戶型而異。本文全部 2,400 – 2,800 美元／㎡ 的價格皆以淨面積計算——若換算為牆心面積，約相當於 2,170 – 2,580 美元／㎡。

5.1 · 官方公布之產品總覽

5.2 · 全部戶型代號與面積明細

下表彙整自四棟共 24 頁的官方樓層平面圖。代號說明：PES ＝ 附私人庭院的花園戶（Private Enclosed Space）；(M) ＝ 鏡射平面；.P ＝ 依棟別／座向的平面變體；TH ＝ 3房 Limited Edition 的代號。

坪數換算依 1 坪 ＝ 3.3058 ㎡ 計算，四捨五入至小數第二位，僅供台灣客戶概念參考；契約以平方公尺（㎡）為準。面積為估算值，以主管機關正式測量文件為準。

5.3 · 從戶型表看出的三件事

1. 3房 Limited Edition 恰為 12 戶——可用平面圖交叉驗證。建案文件記載「限量僅 12 戶」；對照平面圖：A 棟 1 樓有 6 戶 TH 代號，B 棟 1 樓有 6 戶。這種交叉驗證，是您面對賣方任何「限量」數字時都該自行做的功課。

2. 全部 4 房產品位於 C 棟——結構上最稀缺的產品群，通常保值性佳，但流動性較慢。

3. 2BR-D 僅存在於 D 棟 8–10 樓——這是進入本案的最低資金門檻，同時也是最容易提早售罄的戶型。

5.4 · 各產品線的設計重點

第 06 章約 168 項公設：三大體驗區架構

值得注意的不是公設清單有多長，而是開發商把多少「原本可以賣掉的樓地板」留給了住戶。

Orchard Collection 的公設系統依三大體驗區組織，每一區對應一組使用者與一種生活狀態：Signature Arrival（迎賓與體能）、Maison（家庭與放鬆）、Couture（社交與藝術）。

6.1 · Signature Arrival — 「屋主的名片」

6.2 · Maison — 精工 · 恆久 · 訂製 · 本質

表格最後四項是最值得注意的新意：這是凱德首度在越南建案中推出「全人健康照護」公設系列。Hydrothermal Circuit 與 Hot & Cold Plunge 通常只出現在五星級度假飯店，而非住宅社區。

6.3 · Couture — 個性 · 印記 · 收藏 · 尊榮

6.4 · 開發商標示的三項「Signature」體驗

第 07 章交屋標準：100% 全裝修

這一章決定您交屋後還要再投入多少錢。就 Orchard Collection 而言，答案比多數建案短得多——而這是一項需要被量化的優勢。

不同於許多同級建案依棟別分為毛胚與全裝修兩種標準，Orchard Collection 全部 1,025 戶皆為 100% 全裝修交屋。您不需要在兩種標準之間做選擇，也不會有「選錯棟別、結果得自己做全室裝修」的風險。

全裝修交屋值多少錢——請換算成金額

以胡志明市一戶淨面積約 91 ㎡ 的 2 房為例，中上等級的固定裝修（地板、輕鋼架天花、面漆、衛浴設備、廚具系統、空調、衣櫃與燈具配電）通常需要 7 億 – 12 億越南盾，約合 88 – 150 萬台幣。在 Orchard Collection，這筆費用已包含在售價中——您只需添購活動家具（沙發、餐桌、床、窗簾、裝飾燈具）：2 房約 2 億 – 5 億越南盾 ≈ 25 – 62 萬台幣。

「或同等級」條款——必須做的三件事

交屋標準中幾乎每一行品牌欄都附帶「或同等級」字樣。這是市場合法慣例，但它把風險移轉到買方身上。

(1) 要求交屋材料與設備清單正式附加於買賣契約並加蓋公司章——不接受僅存在於銷售文宣中。 (2) 要求明訂「同等級」的判定標準：相同產地、相同價格級距、相同保固年限。 (3) 參觀樣品屋時，拍照並記錄主要設備的具體型號（爐具、抽油煙機、馬桶、空調），以便交屋驗收時逐項核對。

第 08 章永續指標：價值反映在電費單上

綠建築常被當成行銷貼紙使用。在本案，它有具體的技術內容——而且可以換算成金額。

凱德將永續發展列為四大 DNA 之一，集團88% 的專案（依 ㎡ 計）已取得綠建築認證，累計 16 個認證專案。就 Orchard Collection 而言，公布了三項效益指標：

哪些是可量化的財務價值，哪些只有形象價值

可量化者：31% 的節能效益體現在兩張帳單上——住戶自家電費（空調與照明佔大宗），以及公共區域用電成本。後者是管理費中最大的支出項目之一，因此它抑制的是逐年調漲的速度，長期影響更大。

若未落實營運則僅具形象價值者：能源監控系統、住戶 App 與垃圾分類等，完全取決於管理處在交屋後是否持續維護。請詢問：這些項目承諾營運多久？維護成本列在管理費的哪一欄？

對外國買方而言，永續要素最大的價值不在電費，而在轉售時的流動性：由國際開發商公布的永續履歷，是國際買方看得懂、不需要額外解釋的語言。這是沒有相關紀錄的建案很難用言語證明的事。

第 09 章價格區間 2,400 – 2,800 美元／㎡ 與真實持有總成本

銷售表上的價格不是您實際支出的金額。本章拆解全部必須加計的費用。

Orchard Collection 的參考價格區間為 2,400 – 2,800 美元／㎡，以淨面積計算。換算為各種常用參考單位：

若換算為牆心面積（淨面積／牆心面積比值約 0.905 – 0.923），相當於 2,170 – 2,580 美元／㎡（牆心）。與其他建案比較時，請務必問清楚單價是以哪一種面積計算的。

9.1 · 各戶型總價換算表

數字經四捨五入，換算基準：1 美元 ≈ 26,000 越南盾 ≈ 32.5 台幣。此非官方價格表——實際成交價依樓層、座向、平面位置與各期銷售政策而異。高樓層、面公園、角戶通常高於平均值 5–15%。Limited Edition 與直通泳池的花園戶通常另有單價，高於一般行情。

9.2 · 必須加計於購入價的四項成本

計算越南房地產報酬時最常見的錯誤，是只採用銷售表上的售價。您的實際取得成本包含：

實務結論：實際入住成本比銷售表上的數字高出約 5.6% – 10.5%。比較建案時，請比較「合計」那一列，而不是「售價」那一列。由於 Orchard Collection 為 100% 全裝修交屋，這個加成比例明顯低於毛胚交屋建案（通常為 15–25%）。

9.3 · 這個價格帶站在哪個位置？

我不會提出漲幅預測——沒有人握有能誠實做這件事的數據。取而代之的，是三個讓您自行定位的參考座標：

• 相對於 Sycamore 先前各分區。請索取各分區歷年的開盤價格——這是最誠實的比較數據，因為同一開發商、同一城區，唯一的變數是時間。
• 相對於胡志明市中心。市中心高級住宅目前價格明顯更高。這是熟悉的投資結構：買進一個正在成形區域的外圍，而不是在已高度反映預期的核心區進場。
• 相對於台灣。2,400 – 2,800 美元／㎡（淨面積）約合 每坪 25.8 – 30.1 萬台幣。請將此數字與台北、新北或台中的同級產品單價並列比較，並同時把第 12 章的持有成本一併納入。

第 10 章銷售政策：三種付款方案

這一章直接關係到現金流。在此選對與選錯付款方案的差距相當可觀。

Orchard Collection 公布三種預計付款方案，皆循同一組時間節點：履約保證確認 → 認購協議 HĐKQ（EA，預計 2026 Q3）→ 買賣契約 HĐMB（SPA，預計 2027 Q3）→ 交屋（預計 2028 Q4）→ 產權證。三者唯一的差別，在於您如何在這兩年多的期間內分配現金流。

三種方案共通的一點：2% 公共基金（MF）於交屋時一併繳納，因此交屋當期的實付比例為「表列比例 ＋ 2% MF」。

10.1 · 標準方案 — 分期最平均

依年度分布：2026 年 5% · 2027 年 20% · 2028 年 70%。這是分期最平均的方案，適合現金流按季穩定、希望避開單筆大額支出的買方。

10.2 · 快速方案 — 前期集中、期數最少

依年度分布：2026 年 5% · 2027 年 45% · 2028 年 45%。本方案交屋前僅三期——手續少、國際匯款次數少，這對外籍客戶是相當實際的考量。前期集中的方案通常搭配專屬優惠，請要求賣方以書面載明對應的優惠幅度。

10.3 · 特別方案 — 前期壓力最輕

依年度分布：2026 年 5% · 2027 年 5% · 2028 年 85%。這是最寬鬆的方案——前兩年多您只需支付總價的 10%。以範例 2BR-A 計算，交屋前僅需 約 193 萬台幣，約為另外兩種方案的一半。

10.4 · 三種方案比較與選擇邏輯

需要自問的問題很單純：您提前 12–24 個月拿出的那筆資金，放在其他地方能創造多少報酬？若您的資金機會成本低於優惠換算後的年化水準，前期集中方案有利。

還有一個對外國買方特別重要、但少被提及的角度：特別方案給您最長的觀察期。直到 2028 年第 3 季——距離交屋只剩幾個月——您才累計支付 25%。屆時工程已接近完工，您可以親臨現場確認實際品質，再支付大部分款項。這是一種前期集中方案不具備的「軟性保險」。

本章全部百分比依開發商政策文件，均為預計內容，得依各期銷售政策調整。收到賣方試算表時，請要求明確拆分三列：未稅價、VAT、以及 2% 公共基金。

第 11 章建案法規與外國人購屋權利

這是國際客戶因審查不足而虧損最多的環節。以下逐項列出具體文件與查核清單。

對外國買方而言，有兩個法律問題必須在談價格之前先獲得答案：本案是否已具備銷售未來形成住宅的資格，以及是否已獲准銷售予外國人。沒有這兩份文件，關於戶號與政策的一切討論都沒有意義。

11.1 · Sycamore 城區的產權架構

11.2 · 外國人在越南持有住宅的法規架構

11.3 · 支付訂金前必查之九份文件

以上為一般性原則架構，不構成針對個案之法律意見。簽署任何文件前，請務必委請獨立的越南執業律師審閱建案文件與契約草本。

11.4 · 買賣契約之轉讓

在越南市場，取得產權證前轉讓買賣契約是常見做法，但均附帶條件，通常包括：(a) 於提出轉讓要求時，已履行契約所定之財務義務；(b) 尚未提交產權證核發申請。在簽署買賣契約之前，預約單／訂金協議之權利義務通常不得轉讓，亦不得變更姓名。若您的策略是交屋前轉售，請於一開始就要求開發商提供書面轉讓流程——包含條件、應備文件、費用與處理時間。

第 12 章物業管理與長期持有成本

購入價是一次性支出。管理費則是往後二十年每個月的支出——它決定您的淨報酬率。

截至撰稿時，開發商尚未正式公布Orchard Collection 的管理費、車位費與物業管理公司。我不會把假設數字當成事實陳述。以下提供的是可放入現金流試算的參考架構，以及您應該以書面索取的項目清單。

12.1 · 各戶型管理費推估（供規劃使用）

下表採市場參考值 每平方公尺每月 17,500 越南盾（未稅）計算。開發商公布官方費率後，請立即替換。

此為規劃用推估值，非 Orchard Collection 官方費率。開發商移交管委會後，費率將由管委會依實際成本試算並於公寓住戶大會表決。請以每年調升 5–8% 的假設納入您的現金流試算。

12.2 · 給台灣讀者的對照基準

換算後約 每坪每月 62 – 82 台幣（未稅），相對於台灣中高階社區常見的每坪每月 80–150 台幣，胡志明市同級產品的管理費水準相當或偏低。這是計算長期淨報酬時容易被低估的正面因素。但也請留意：偏低的費率搭配大型公設（兩座 50 公尺泳池、Spa House、250 ㎡ 健身房），是一個需要追問「營運數年後費率是否可持續」的組合。

第 13 章投資評估架構、購買流程與選戶原則

我提供您計算架構，而非承諾數字。官方價格表尚未公布，此刻網路上任何具體的報酬數字都是推測。

13.1 · 為何本章沒有「年報酬 12%」這類數字

在我完整讀過的 Orchard Collection 官方文件中——138 頁培訓文件、24 頁樓層平面圖與付款政策簡報——沒有依戶號編列的詳細價格表，也沒有任何報酬率預估。2,400 – 2,800 美元／㎡ 是市場參考區間，不是發行的價格表。我選擇不再添加一份推測；取而代之的，是您拿到實際價格後可自行套用的計算架構。

13.2 · 完工後無法改變的因素比較表

比較建案時的關鍵原則：先比較日後無法修改的因素，最後才比價格。

13.3 · 三項必須正視的風險

13.4 · 台灣客戶購買六步流程

付款方面須留意：依規定，外國人購屋款項須透過在越南營運之信用機構辦理。請完整保存全部匯款憑證——這是日後辦理產權證及資金匯回時的必備文件。

13.5 · 各房型適合的客群

從平面圖選戶的四個原則

1. 優先選擇端間戶與角戶——3 房與 4 房多屬此類，採光面多、共用牆少。 2. 問座向與視野，不要只問樓層——在 10 層建築中，您的戶別面向公園、泳池或面對另一棟，比樓層數字重要得多。 3. 確認與對面量體的距離，尤其是 C 棟三個相鄰區塊之間。 4. 自住者請避開緊鄰機能核心的戶別——緊貼電梯核心與管道間的戶別較易受運轉聲與水流聲影響。

第 14 章常見問題 FAQ