第 01 章建案總覽與規格速查表

如果您只有三分鐘，這就是最關鍵的三分鐘：Gladia Heights 的全部核心數據，整理在同一張表中。

Gladia Heights 是由新加坡 Keppel（吉寶）與越南 Khang Điền（康田）合資開發的高層住宅建案，坐落於胡志明市平呈（Bình Trưng）區武志公大道（Võ Chí Công）正面。全案由三棟 15 層塔樓組成，推出616 戶住宅與裙樓23 戶商業服務單位，並位於一個已完成整體規劃的60 公頃整合型城區之內，緊鄰胡志明市守添（Thủ Thiêm）國際金融中心。

本案的差異不在規模。與東區動輒上千戶的大型造鎮相比，616 戶相當精緻。真正的差異在於密度與高度。全案在 1.26 公頃基地上只蓋 15 層，建蔽率 38.94%——意即超過 61% 的土地留給景觀、水景與公設。在目前胡志明市多數住宅建案被推高到 25–40 層以最大化單位土地產出的環境下，一個緊鄰河道卻只蓋 15 層的決策是有意識的取捨，而它改變居住體驗的方式非常具體：電梯更快、走廊更短、逃生動線更短，而且從任何一層看出去都還看得到水面，而不是只看到別棟的屋頂。

十個必記數字

第 02 章開發商：Keppel × Khang Điền 合資結構

對於一個 2027 年才交屋的預售建案，最關鍵的問題不是「案子漂不漂亮」，而是「誰在蓋、他們過去是否如期交屋」。

Gladia Heights 由 Đoàn Nguyên 房地產投資有限公司開發，這是 Keppel 與 Khang Điền 的合資法人。這一點必須從一開始就理解正確：與您簽署買賣契約的賣方是 Đoàn Nguyên，而不是 Keppel 或 Khang Điền 集團本身。兩大母品牌的信譽是重要的參考指標，但法律義務落在專案法人身上。

Keppel — 國際 58 年、深耕越南 38 年

Keppel 是全球性的資產管理與基礎建設開發集團，長於永續城市解決方案。對外國買方而言，Keppel 在越南的實績是整個故事中最有份量的部分：這不是一家初次試水溫的開發商。

Khang Điền — 25 年在地實力

Khang Điền 是在越南胡志明證交所（HOSE）掛牌的房地產集團，擁有 25 年經驗，代表作品集中於胡志明市東區的高級住宅社區：The Venica、Lucasta、Verosa Park、The Privia、The Classia。在這類合資結構中，分工通常相當清楚：國際夥伴帶來設計標準、營運標準與永續開發規範；在地夥伴帶來土地、行政流程關係與實地執行能力。

設計與營造團隊

設有獨立於總承包商之外的監造單位，是品質治理上值得肯定的訊號——但您仍應詢問該監造合約涵蓋到哪一個施工階段。

第 03 章區位與基礎建設：價值來自三層交會

Gladia Heights 的全部價值論述繞著一句話：武志公大道正面、緊鄰守添國際金融中心、位於一個已完成整體規劃的 60 公頃城區之內。

分析區位時，有三層價值必須分開來看。第一層是交通軸線——建案位於武志公大道正面，這是東區的交通命脈。第二層是景觀——緊鄰河道／水道的土地，是無法再製造的資源。第三層是城市生態系——本案並非孤立存在，而是位於一個規劃逾 5,000 戶住宅產品的 60 公頃城區內，並配套規劃學校、醫院、行政中心與商業機能。只具備其中一層的建案，通常會被定價高於其實質價值；Gladia Heights 位於三層的交會點。

實際通行時間

以上為開發商公布數據，通常以交通順暢狀況估算。建議自行於上下班尖峰時段（07:30–08:30、17:30–18:30）實地驗證。

七項重新定義區域的基礎建設

這是房地產文章最容易誇大的段落。因此以下每一項都附上法律文件依據與具體時程，讓您自行分類：哪些是既成建設，哪些只是期待。

60 公頃整合型城區——單一建案給不了的東西

這是我認為在同價格帶比較時最容易被低估的一點。本案位於一個 60 公頃的整體規劃區內，包含數個分區：Gladia Heights（高層區）、Gladia by the Waters（低層區，已開賣）、平呈擴展區與吉萊區。整體規劃逾 5,000 戶住宅產品，並配置學校（含完全中小學、國中、幼兒園）、國際醫院、行政中心、文化中心與公園系統的用地。

這對買方的實際差異在於：一個單獨的 616 戶建案，人口規模不足以吸引一所國際學校或一家醫院進駐；一個 5,000 戶的城區則可以。對自住或長期出租的買方而言，五年後周邊的服務密度才是決定租金水準的因素，而不是交屋當下的公設清單長度。

請注意：60 公頃城區內的學校、醫院屬規劃項目。建議索取已核定的 1/2000 規劃圖，確認哪些項目已有開發主體、哪些仍屬保留用地。

第 04 章建築設計、私密性密度與景觀

建案裡有些東西交屋後還能改，有些永遠不能。本章只談後者。

Gladia Heights 由 AWP Architects（新加坡）設計，四項建築原則在透視圖上都能清楚辨識。值得注意的是，這四項原則全都是同一個源頭決策的結果：在 1.26 公頃的基地上只蓋 15 層，而不是拉高樓層去換取戶數。

私密性密度：本案最關鍵的數字

如果只能挑一個指標來評估 Gladia Heights，我會選這一個。全案 616 戶分屬三棟、每棟 15 層。從官方公布的各棟戶數與每層戶數，可以反推出結構：

平均每部客用電梯服務約 56 戶，在胡志明市住宅市場屬於最佳族群——當地普遍為每部 100–150 戶。對自住者而言，意味著早晨出門不必排隊等電梯；對出租型投資人而言，這是直接影響租約續約率的變數，外籍租客對電梯體驗與走廊擁擠程度特別敏感。

但三棟之間差異需要留意。The Advanta（B3）雖然戶數最多（280 戶、每層 20 戶），卻因配置 8 部電梯而擁有全案最佳配比。相對地，The First（B2）每層 16 戶搭配 3 部客用電梯，是三棟中配比最弱的一棟——即便仍優於市場水準。若您以絕對私密性為優先，The Future（B1）每層僅 8 戶、全棟 112 戶，是最明確的選擇。

獨棟／雙拼式配置與自然通風走廊

建案文件明列三項樓層配置特徵，三項都屬於完工後無法修改的類別：

• 每棟都有專屬接待大廳。三棟住戶不共用同一個門廳——提升私密性，並降低出入動線的人流密度。
• 全部住宅採獨棟式與雙拼式配置。意即每戶不是獨立配置，就是僅與一戶相鄰，而不是五、六戶連成一排共用隔間牆。結果是每戶採光面更多、與鄰戶共用的牆面更少。
• 走廊採自然通風。這項細節常被忽略但有實質營運價值：自然通風走廊不需要 24 小時運轉的空調或機械排風，公共區域電費因此較低——長期而言，管理費調漲壓力較小。

景觀：70% 面河

建案文件明載 70% 戶數面河、其餘 30% 面中庭泳池。這個表述很重要：它意味著沒有任何一戶只能正對別棟的牆面——那是多塔緊鄰配置常見的狀況。

支撐這一點的是明確公布的棟距數據：

戶內七項設計特徵

第 05 章全部 17 種戶型：面積與坪數完整對照表

這是全文最長、也是網路上最難找到的一段：全部戶型代號、牆心與淨面積，並換算為台灣客戶慣用的坪數。

閱讀面積表之前，必須先理解越南買賣契約中的兩種面積定義——這是跨建案比價時第一號的誤解來源：

Gladia Heights 的淨面積／牆心面積比值約為 0.89 – 0.91。意即若有人以牆心面積報您 3,500 美元／㎡，換算成淨面積的實際單價約為 3,850 – 3,930 美元／㎡。比較兩個建案時，請務必先問清楚：這個單價是以哪一種面積計算的？

5.1 · 全建案面積與坪數對照表

坪數換算依 1 坪 ＝ 3.3058 ㎡ 計算，四捨五入至小數第二位，僅供台灣客戶概念參考；契約以平方公尺（㎡）為準。

5.2 · 標準平面與對應戶號

下表將各標準平面與各棟具體戶號對應起來——這是您想詢問「某一特定戶」而不是籠統詢問「還有沒有兩房」時所需要的資料。

5.3 · 天花高度

標準層 2.95 公尺的天花高度，優於同級產品普遍的 2.7–2.8 公尺。15–25 公分的差距在紙面上看似微小，但對空間感的影響非常明顯，尤其是 70 ㎡ 以下的戶型。一樓商業單位天花 5.3 公尺，足以做商業夾層，或容納需要挑高的營運型態（餐飲、展示中心、健身房）。

全案臥室面積自最小 9 ㎡（約 2.7 坪）至 25 ㎡（約 7.6 坪），依產品類型而異。尺寸依建築容許公差與設計需求為準。

第 06 章60＋ 公設：四大支柱架構

值得注意的不是公設清單有多長，而是開發商把多少「原本可以賣掉的樓地板」留給了住戶。

Gladia Heights 的公設系統依四大支柱組織——同時也是品牌定位的四個關鍵字：GROW（培育）· BREATHE（呼吸）· RELAX（放鬆）· REAP（豐收）。這不只是行銷命名；每一個支柱對應一組具體的實體空間，也對應家庭中一組具體的使用者。

6.1 · 景觀：「熱帶雨林與雲層」概念

景觀由 Land Sculptor Studio（泰國）設計，靈感取自熱帶雨林與柔軟的雲層。文件所列的獨特景觀項目如下：

• 雲朵造型迎賓雨遮搭配星空天花效果
• 景觀瀑布端景
• 高架景觀天橋，結合高處落水與噴霧效果
• 銀河泳池 50m × 10m——長泳規格，並附設水中健身區與沿池水療座椅，搭配星光效果
• 星光泳池，整合水下音響效果
• 景觀 cabana 下的日光浴打卡區
• 兒童池搭配戲水遊戲場、帆船造型與水效裝置
• 雨簾效果結合泳池頂棚
• 星光燈效散步道——營造行走於雲層之上的感受
• 「雲 – 天」概念的兒童遊戲與戶外運動區，含攀岩牆與地坪整合式遊具
• 棋弈休閒花園
• 漂浮於泳池上、結合瀑布效果的 Jacuzzi 水療座椅區
• 足底按摩步道

6.2 · 水域數據——用數字取代形容詞

多數建案用形容詞描述泳池。Gladia Heights 公布了具體面積，因此可以驗證：

佔比以總計 948.6 ㎡ 為分母；部分項目機能重疊，故合計超過 100%。星光泳池與銀河泳池水深 1.2 公尺；兒童池水深 450mm。過濾採鹽水電解技術，並整合 Jacuzzi 水療系統。

以 616 戶計算，平均每戶分攤水域面積約 1.54 ㎡（約 0.47 坪）。這個數字只有在比較時才有意義——請用它作為與其他建案對照的量尺，而不是用「泳池有幾座」來比較。

技術面最值得注意的是鹽水電解系統。相較傳統加氯系統，鹽水系統水質氣味較低、對皮膚與眼睛刺激較小——對經常使用泳池的有小孩家庭而言差別明顯。代價是電解設備的運轉與維護成本較高，而這筆費用會落在管理費中，是您應該問清楚的項目。

6.3 · 室內公設

6.4 · 全人發展課程——為期兩年的「軟性公設」

這是相對少見且值得注意的項目：開發商自正式交屋日起兩年內，為住戶贊助運動與藝術課程費用。項目包含游泳課、芭蕾課、繪畫課（培訓文件另列瑜珈課）。由開發商偕同物業管理處推行；兩年期滿後，是否延續由住戶與管委會決定。

對有學齡兒童的家庭而言，這是可量化的實質價值：在胡志明市，一名兒童的游泳與繪畫課程年費通常約在 1,500 萬 – 3,000 萬越南盾（約 1.9 萬 – 3.8 萬台幣）之間。但請詳讀條件：課程時間與地點依開發商規定安排——意即並非依個別需求客製排課。

第 07 章交屋標準：兩種標準、兩種預算

這一章決定您交屋後還要再投入多少錢。本案兩種交屋標準之間的差距，在相同坪數下可能高達數十萬台幣。

Gladia Heights 依棟別採用兩種不同的交屋標準——這是您在問價格之前就必須先弄清楚的事：

7.1 · The First（B2）— 全裝修交屋

不同房型之間的差異集中在三個項目，其餘皆一致：

7.2 · The Advanta（B3）— 標準毛胚交屋

本案樣品屋為兩戶：2BL-a 與 3BL-a。文件確認樣品屋各機能區域之細部面積與實際交屋單位相同——這是重要的承諾，請保留此份文件。

第 08 章BCA Green Mark 認證：價值反映在電費單上

綠建築認證常被當成行銷貼紙使用。在本案，它有具體的技術內容——而且可以換算成金額。

Gladia Heights 取得 BCA Green Mark Gold——由新加坡建設局（BCA）核發的綠建築認證，評估能源效率、永續材料與居住環境品質。此外，本案所在的 Gladia by the Waters 城區，是越南第一個取得 BCA Green Mark for Districts（暫定級）綠色城區認證的開發案。

對外國買方而言，Green Mark 最大的價值不在電費，而在轉售時的流動性：由新加坡官方機構核發的認證，是國際買方看得懂、不需要額外解釋的語言。這是沒有認證的建案很難用言語證明的事。

第 09 章價格區間 3,500 – 4,000 美元／㎡ 與真實持有總成本

銷售表上的價格不是您實際支出的金額。本章拆解全部必須加計的費用。

Gladia Heights 的參考價格區間為 3,500 – 4,000 美元／㎡，以牆心面積計算。換算為各種常用參考單位：

9.1 · 各戶型總價換算表

數字經四捨五入，換算基準：1 美元 ≈ 26,000 越南盾 ≈ 32.5 台幣。此非官方價格表——實際成交價依樓層、座向、平面位置與各期銷售政策而異。高樓層、面河、角戶通常高於平均值 5–15%。實際請以成交當日匯率與正式價格表為準。

9.2 · 必須加計於購入價的四項成本

計算越南房地產報酬時最常見的錯誤，是只採用銷售表上的售價。您的實際取得成本包含：

上表指向一個實務結論：B3「標準交屋」戶的實際入住成本，比銷售表上的數字高出約 7–11%；而 B2 戶約高出 5–8%。比較兩棟時，請比較「合計」那一列，而不是「售價」那一列。

9.3 · 這個價格帶站在哪個位置？

我不會提出漲幅預測——沒有人握有能誠實做這件事的數據。取而代之的，是三個讓您自行定位的參考座標：

• 相對於守添核心區：位於守添範圍內的建案，目前價格水準明顯更高。Gladia Heights 位於緊鄰的外環帶——這是熟悉的投資結構：買進一個已成形區域的外圍，而不是在已高度反映預期的核心區進場。
• 相對於富美興：車程約 10 分鐘，但富美興是發展逾 25 年、已有成熟國際社群的完整市鎮。兩區之間的價差，正是您為「已完成」與「發展中」之間所支付的差額。
• 相對於台灣：3,500 – 4,000 美元／㎡ 約合 每坪 37.6 – 43 萬台幣。請將此數字與台北、新北或台中的同級產品單價並列比較，並同時把後面第 12 章的持有成本一併納入——胡志明市的管理費與車位費水準與台灣有相當差距。

價格審查原則：務必問清楚三件事——單價以哪一種面積計算（牆心或淨面積）、是否已含 VAT、已扣除哪些優惠。這三個問題可以排除跨建案比價時的大部分雜訊。

第 10 章銷售政策：兩種付款方案與全部優惠

這一章直接關係到現金。在此選對與選錯付款方案的差距，可達產品總價的 12%。

所有方案的共同起點：簽署買賣契約時僅支付 10%。之後由客戶就以下兩種政策擇一。全部百分比皆以未稅價格為計算基礎。

10.1 · 方案一 — 標準付款：交屋前僅付 30%

本方案的特徵是現金流壓力被大幅攤平：自簽約至交屋，您只需支付總價 30%，分五次、每次相隔三個月。大部分財務義務（65%）落在交屋時點——也就是產品已實體存在、您已能實地驗收品質之後才付款。

10.2 · 方案二 — 提前付款：現金回饋最高 12%

10.3 · 首批購買客戶專屬優惠

以上述 2 房為例：2% 折扣約 5,350 美元（約 17.4 萬台幣）；12 個月管理費免收約 580 美元（約 1.9 萬台幣）（以 19,500 越南盾／㎡／月、淨面積 64.4 ㎡ 未稅計算）；兩年課程以一名兒童計，市場價值約 3.8 萬 – 7.6 萬台幣。

本章全部百分比依政策文件原文，均以未稅價格為計算基礎。收到賣方試算表時，請要求明確拆分三列：未稅價、VAT、以及 2% 公共基金。

第 11 章建案法規與外國人購屋權利

這是國際客戶因審查不足而虧損最多的環節。以下逐項列出具體文件與查核清單。

11.1 · 建案已具備的法律文件

11.2 · 外國人在越南持有住宅的法規架構

11.3 · 支付訂金前必查之九份文件

以上為一般性原則架構，不構成針對個案之法律意見。簽署任何文件前，請務必委請獨立的越南執業律師審閱建案文件與買賣契約草本。

11.4 · 買賣契約之轉讓

在簽署買賣契約之前，客戶不得變更姓名，亦不得轉讓其於預約單／訂金協議之權利與義務。買賣契約簽署後，轉讓須符合兩項條件：(a) 於提出轉讓要求時，已履行契約所定之財務義務；(b) 賣方及／或客戶尚未提交產權證核發申請。

第 12 章物業管理與長期持有成本

購入價是一次性支出。管理費則是往後二十年每個月的支出——它決定您的淨報酬率。

預定的物業管理單位為 Savills 或 CBRE（越南）——兩家在越南與亞太地區皆具高級社區管理經驗的國際公司。文件明載此資訊仍在評估中，將於近期更新，因此請於簽約時再次確認。

12.1 · 各戶型實際管理費

此為預估水準。開發商移交管委會後，費率將由管委會依實際成本試算並提出調整建議，於公寓住戶大會中由住戶表決。請以每年調升 5–8% 的假設，將此項納入您的現金流試算。

12.2 · 值得注意的社區規約

第 13 章投資評估架構、購買流程與選戶原則

我提供您計算架構，而非承諾數字。官方價格表尚未公布，此刻網路上任何具體的報酬數字都是推測。

13.1 · 租金報酬率計算公式

以下四項參數，您必須以真實數據自行確認，不要採用銷售方提供的數字：

13.2 · 完工後無法改變的因素比較表

若您正在將 Gladia Heights 與其他建案並列比較，以下是我建議使用的評估架構。關鍵原則：先比較日後無法修改的因素，最後才比價格。

13.3 · 三項必須正視的風險

13.4 · 台灣客戶購買六步流程

付款方面須留意：依規定，款項須透過在越南營運之信用機構辦理。請完整保存全部匯款憑證——這是日後辦理產權證及資金匯回時的必備文件。

13.5 · 各房型適合的客群

第 14 章常見問題 FAQ