2026越南買房匯款與銀行開戶指南

主要內容

越南買房匯款與銀行開戶流程

2026年，隨著越南法律制度日益透明以及資金監管機制更加完善，外國資金持續流入越南房地產市場。然而，為了順利將海外資金投入越南不動產市場，投資人必須遵守關於投資資金帳戶、外匯管理以及資金申報等相關規定，並依照越南國家銀行的標準流程操作。本文將全面解析2026年最新越南買房匯款流程與相關規範，協助外國投資人，特別是台灣投資者，在越南進行安全、合法且高效率的資金配置與不動產投資。

1. 為何在越南進行不動產投資時必須開立直接投資資本金帳戶（DICA）？

直接投資資本金帳戶（DICA – Direct Investment Capital Account）是由外資企業或外國投資人於越南合法銀行開立的帳戶，用於接收投資資金以及進行與直接投資活動相關的各項交易。

當外國投資人以直接投資方式將資金從海外匯入越南進行不動產投資時，依法必須開立此類投資資本金帳戶。此義務依據《2020年投資法》規定，並由越南國家銀行發布的 06/2019/TT-NHNN 號通函進一步作出具體指引。

設立直接投資資本金帳戶的主要目的，在於管理跨境資金流動、確保資金來源透明，並準確記錄投資登記文件中的出資金額。同時，該帳戶也是未來企業將利潤、原始投資資金或轉讓所得合法匯出國外的重要法律依據。

2. 2026年越南買房匯款銀行開戶相關規定

2.1 現行法律下的直接投資資本金帳戶類型

依據 06/2019/TT-NHNN 號通函的規定，投資人需依投資目的開立相應的投資資本金帳戶類型，包括：

外幣投資資本金帳戶（於越南授權銀行開立）：用於接收從國外匯入的外幣投資資金，以及進行與外幣投資相關的支付交易。
越南盾（VND）投資資本金帳戶（於同一家銀行開立，如涉及VND交易）：用於辦理與直接投資活動相關的越南境內支付交易。

每一種貨幣在同一家銀行僅能開立一個對應的投資資本金帳戶，以確保資金流動的管理效率與透明度。

2.2 哪些對象必須開立 DICA 帳戶？

依據適用於外國直接投資活動的外匯管理規定，只有當投資活動屬於越南法律所定義的「直接投資」範圍時，才會產生開立 DICA（直接投資資本金帳戶）的義務。此情況特別常見於透過法人機構或已辦理投資登記的專案進行不動產投資時。

需要開立並使用 DICA 帳戶的情形包括：

已取得投資登記證（IRC）的外資企業（FDI 企業）。
外國投資人持有51%以上註冊資本，或依《投資法》規定對企業具有控制權的經濟組織。
在越南實施不動產投資專案，且依法需要辦理投資登記的外國投資人。
越南企業在發生股權交易後，使外資持股比例達到須依法律辦理直接投資程序的情形。

此外，若外國投資人同時參與兩個以上的 BCC 合作契約，或實施多個 PPP 專案，則必須為每一份契約或每一個專案分別開立獨立帳戶。

上述主體在進行出資、增資、受讓股權，或將利潤匯出國外時，皆必須透過 DICA 帳戶進行。若未開立或未正確使用該帳戶，匯入的資金可能不會被認定為合法的投資資本。

2.3 哪些情況不需要開立 DICA 帳戶？

並非所有涉及外國資金的交易都屬於直接投資。越南法律明確區分「直接投資」與「間接投資」，以及「投資經營活動」與「單純住宅持有」。

以下情況不需要開立 DICA 帳戶，包括：

外國個人購買公寓或住宅自住，未設立公司，也未進行不動產投資經營專案（依據《2023年住宅法》）。
外國投資人進行間接投資，例如購買股票、債券或透過投資基金出資；此時需依 03/2025/TT-NHNN 號通函開立間接投資帳戶，而非 DICA。
外國投資人進行一般商業合約付款，而非投資出資（例如：支付服務費、商品買賣款項）。
外國投資人之間的股權轉讓，若該交易未改變投資形式，且不屬於法律規定必須辦理直接投資程序的情形。

在上述情況下，資金仍需透過越南合法銀行體系進行，但不使用 DICA，而是使用間接投資資金帳戶（ICCA）。

因此，正確判斷是否屬於必須開立直接投資資本金帳戶的情形，是進行交易前非常重要的一步，可有效避免後續的法律風險。

3. 開立 DICA 帳戶所需準備的文件

開立帳戶所需的文件必須與投資申請文件及企業登記資料保持一致；若資訊不一致，銀行有權拒絕開立帳戶或要求補充相關文件。

3.1 企業法律文件

此類文件用於證明開戶組織的法律資格，包括：

投資登記證（IRC）（若依《投資法》規定需申請者）
企業登記證（ERC）
公司章程
法定代表人或總經理任命決定
法定代表人的身分證明文件（護照／身分證）
公司印章樣式確認文件（如適用）

注意：關於註冊資本、出資投資人及持股比例等資訊，必須與投資登記文件中的資料完全一致。

3.2 證明外國投資人身份的文件

依據反洗錢相關規定，銀行有義務審查資金來源，因此需補充以下文件：

個人投資人需提供護照；若為組織投資人，則需提供設立許可或公司登記文件
證明外國法人法律資格的文件（如投資人為法人）
財務報表或證明財務能力的文件（依各銀行要求而定）
合法授權書（若提交文件者並非法定代表人）

所有來自國外的文件均須依規定完成領事認證並進行公證翻譯。

3.3 銀行表格相關文件

除法律文件外，企業還需完成銀行內部要求的表格文件，包括：

依銀行格式填寫的開戶申請書
簽名及公司印章樣式登記表
承諾遵守現行外匯管理規定及依規使用投資資本金帳戶的聲明文件
投資專案資訊及出資計畫

部分銀行可能還會要求補充資金流計畫或辦公地址租賃合約，以核實企業的實際營運情況。

4. 在銀行開立直接投資資本金帳戶的流程說明

各商業銀行在表格與內部程序上可能略有不同，但基本流程通常包括以下幾個步驟：

步驟 1：選擇具備外匯業務資格的商業銀行

企業需在越南選擇一家具有提供外匯服務資格的銀行開立帳戶。

需注意的是，每一個直接投資專案對於每一種外幣僅能開立一個直接投資資本金帳戶，且該帳戶必須在整個投資專案存續期間持續使用。若需更換銀行，必須依規定先辦理原帳戶關閉，再開立新帳戶，同時確保資金流動的連續性。

步驟 2：提交申請文件並等待銀行審查與核准開戶

企業需準備並提交開立直接投資資本金帳戶的相關文件。此階段非常關鍵，因為銀行會同時接收、檢查並依外匯管理規定審核整套文件的合法性與完整性。

在收到申請文件後，銀行通常會進行全面審查，包括：

核對 IRC（投資登記證）中的註冊資本、出資比例及出資期限
檢查企業從事的不動產相關業務是否符合投資許可內容
核實投資人與企業的法律資格
評估是否符合反洗錢規定及資金來源管理要求
確認帳戶開立的幣別（外幣或越南盾 VND）

若文件完整、資訊一致，並符合越南國家銀行 06/2019/TT-NHNN 號通函的相關規定，銀行將發出通知，同意開立直接投資資本金帳戶（DICA）。

步驟 3：簽署開戶文件並啟用直接投資資本金帳戶

在銀行核准後，企業需正式簽署開立與使用 DICA 帳戶的相關文件。

企業需完成以下事項：

簽署開戶協議，並登記使用的幣別（外幣或越南盾 VND）
登記簽名樣式、公司印章及授權交易人員
設定交易方式（臨櫃辦理或線上交易）

完成上述程序後，銀行將啟用該帳戶。自此之後，所有從國外匯入的投資資金必須匯入該 DICA 帳戶，方可被認定為合法投資資本。

注意事項：

每一種外幣在同一家銀行僅能開立一個 DICA 帳戶。
所有投資出資相關交易必須透過此帳戶進行。

5. 從國外匯入出資資金以投資越南不動產的流程

步驟 1：越南買房匯款所需文件準備

在執行匯款指令前，投資人需準備完整文件，以便國外銀行及越南銀行審查交易目的。

所需文件包括：

投資登記證（IRC）（若屬於直接投資）
出資協議、買賣契約或投資協議
資金匯款目的說明文件
直接投資資本金帳戶（DICA）或間接投資帳戶資訊

在匯款指示中，需明確標註資金用途，例如 “capital contribution” 或 “investment capital”，以避免銀行拒絕交易或要求補充說明。

步驟 2：將資金匯入正確的投資帳戶

投資人需從海外合法帳戶將資金匯入越南。

必須遵守的原則包括：

資金須從投資人本人名下的帳戶匯出
資金須匯入正確的投資帳戶，即直接投資資本金帳戶（DICA）或間接投資帳戶
不得匯入個人支付帳戶或未登記的帳戶

只有在資金透過符合外匯管理規定的正確帳戶匯入時，該筆款項才會被認定為合法投資資本。

步驟 3：出售外幣（如有需要）

若投資資本金帳戶以外幣開立，在資金匯入後，企業可向銀行出售外幣以取得越南盾（VND），用於專案相關支出。

操作原則如下：

在開立 DICA 的同一家銀行進行外幣出售
將取得的 VND 匯入企業的付款帳戶
使用 VND 支付與專案相關的費用，例如建設成本、土地購置費及營運費用

所有外幣兌換交易均須保留完整憑證，以便日後進行審計及投資資金決算。

步驟 4：記錄並申報出資資本

當資金入帳至 DICA 帳戶後，企業需依承諾的出資進度完成資本記錄與申報程序，包括：

依 IRC（投資登記證）規定的期限更新出資金額
若出資延遲或金額有所變動，需辦理相關調整程序
在完成出資後向投資登記機關提交報告
保存銀行對帳單及交易確認文件

這是完成2026年最新越南買房匯款流程的最後一步，確保海外資金能以合法且透明的方式匯入越南，並在整個投資週期中保障投資人的法律權益。

6. 2026年越南買房匯款的重要注意事項

成功在越南銀行開立 DICA（直接投資資本金帳戶）只是基本條件。為確保資金匯入流程合法、安全，並避免日後在資金回收或利潤匯出國外時產生風險，投資人應特別注意以下事項：

資金必須匯入已登記的 DICA 帳戶，不得使用個人帳戶或一般付款帳戶接收投資資金。
在匯款指令中明確註明交易目的（例如：投資出資、購買不動產付款），並妥善保存所有合約、銀行對帳單及交易確認文件，以備日後查核。
遵守外匯管理規定（依 06/2019/TT-NHNN 號通函）及《2022年反洗錢法》的相關要求；當銀行要求時，須能提供合法資金來源的證明文件。
涉及土地使用權的不動產交易金額，必須依《2023年不動產經營法》規定透過銀行轉帳支付；對於必須轉帳的交易，不得使用現金支付。
出售不動產並欲將資金匯出國外時，需準備完整文件，包括經過公證的買賣契約、納稅證明以及原始投資資金來源的合法證明，供銀行審核後辦理匯出。

遵守上述原則不僅有助於確保資金匯款流程順利進行，也能在整個投資專案週期內保障投資人的法律權益。

對台灣投資人的特別提醒：由台灣機關簽發的文件在越南使用前，必須完成領事認證並進行公證翻譯；同時，在將資金匯出海外時，也需遵守台灣主管機關的外匯管理相關規定。

7. 越南買房匯款常見問答（FAQ）

1. 問：外國投資人最多可以開立多少個 DICA 帳戶？

答：依 06/2019/TT-NHNN 號通函規定，每一個直接投資專案在同一家授權銀行中，每一種外幣僅可開立 1 個直接投資資本金帳戶（DICA）。

2. 問：是否一定要在商業銀行開立 DICA 帳戶？

答：不一定。該帳戶也可以在越南境內具有外匯業務資格的外國銀行分行開立，只要該機構獲得越南國家銀行許可提供外匯服務即可。

3. 問：開立 DICA 帳戶的處理時間通常需要多久？

答：法律未規定明確期限，但在文件完整且符合要求的情況下，實務上通常約需 7 個工作天。

4. 問：自行準備開戶文件時常見的錯誤是什麼？

答：常見問題包括：IRC 與 ERC 之間的資本資訊不一致、外國文件未完成領事認證或在 DICA 開立完成前就已將資金匯入錯誤帳戶

5. 問：如果投資使用多種外幣，需要開立多少個 DICA 帳戶？

答：同一個投資專案可為每一種外幣開立一個 DICA 帳戶，但不得為同一種貨幣開立多個帳戶。

6. 問：可以委託服務機構代辦開戶手續嗎？

答：可以委託專業服務機構協助準備文件並與銀行溝通，但法定代表人仍需簽署相關文件並承擔法律責任。

充分理解並正確執行2026年越南買房匯款流程，將有助於提升資金使用效率，確保整個投資週期的合法性，並為在越南市場的長期投資策略奠定穩固基礎。對於台灣投資人而言尤其重要，因為在進行海外投資時，必須同時遵守台灣與越南兩地的外匯管理規定。建立透明且合規的資金結構，透過正確的DICA投資帳戶、明確的資金用途以及完整的法律文件，不僅能確保交易被正式認可，也能保障未來利潤匯回、資金回收以及資產轉讓等操作能夠順利、安全且長期穩定地進行。

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